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国君策略:地产资产抱团效应将愈发明显
来源:国君策略 2021-02-27 08:26:59

房地产三步政策降三重杠杆。2018年前,房地产“三高”模式中的高杠杆愈演愈烈,房企通过非标拿地-银行开发贷在建-商品房预售三个环节附加三重杠杆,造就A股上市房企高于80%、远超其他市场水平的资产负债率。2018年起,资管新规限制非标,规范拿地环节的重复抵押,而后“三道红线”与“五档分类”跟上步伐,从“主动需求”与“被动投放”两方面进行监管,节奏均略显push。当前在建、预售环节降杠杆仍在途,预计三步政策的影响将持续至2021年底。

盈利维稳赖周转。负债端限制对低评级房企的影响开始显现,内外融资规模仍疲弱。杠杆不够周转来凑,降杠杆背景下房企盘活存量土地(加快开工)、提升资产周转(加快竣工)以稳盈利、增厚资本金的诉求不断增强。地产施工链及地产后周期热度正旺,剔除春节效应后房地产的投-新-施-竣-售数据显示竣工面积与销售面积的累计同比已超出疫情前水平,表现超预期。销售金额增速在近期房价上涨的背景下拉开斜率,投资增速亦不弱,同时二手房成交放量进行时。

无惧短期调控,施工强支撑将提升全年投资韧性。调控收紧主要针对核心城市,全局压力并未明显增强。2021年以来,各地地产调控政策基本延续中央经济工作会议的思路,主要围绕大城市住房问题展开,政策更多是对冲核心城市房价上涨的压力,全国其他城市并未明显收紧。全年来看地产韧性仍强,支撑力量主要来自施工端。调控压力加剧、收入分配差距加大之下,地产资产的抱团效应也将愈发明显。

下游周转抬升带动中观需求释放。(1)机械:资源品后是机械制造之春。需求+供给+金融条件宽松下企业资本开支将进入上行通道,地产施工主要涉及的挖掘机与起重机品种,2020M12产销量当月同比均实现高增,2021M1挖掘机销量更是增长97.2%,彰显下游强劲动能;(2)建材:地产链弹性集中于施工及竣工端。节后下游工地密集复工复产,暖冬+部分农民工就地过年令需求启动较以往正常年份提早约半个月。同时2021M3订单逐渐清晰,市场有望正式进入2021Q1财报的博弈。目前来看弹性排序大约为玻璃、玻纤>消费建材>水泥;(3)建筑:基建不亮地产亮。2021年的投资,制造业>房地产>基建已是市场共识,但地产成交火爆所孕育的装配式,尤其是钢结构及装修类机会或超预期,住宅是在手订单高增的主要贡献;(4)轻工:地产回暖再打一剂强心针。随着住宅销售面积/金额的同比转正、竣工面积增速的降幅收窄,家具2020Q4业绩预告捷报频传。

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  • 地产资产
责任编辑: 安智慧 IF108

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