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涉房类信贷资金严监管再现 政策收紧房企融资难
来源:财界网 2020-09-29 11:12:36

日前,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。行内对涉房类贷款有了新要求,即严格控制贷款规模增长,但具体没有量化。

一位国有大行人士表示,监管年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例可能是30%左右。实际上,严监管政策下,目前银行内针对房企的房地产开发贷款规模很少,相比之下,个人住房按揭贷款比例较高。如果加上按揭贷款,一般来说涉房类新增贷款在新增总贷款中占比30%左右,江浙地区的银行可能更高,具体比例由总行控制。

此前,银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上也表示,银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治,加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求,保障性安居工程贷款余额稳步增长,房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。

更早之前,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,设置了“三道红线”,根据各家房企财务状况,按照踩线条数不同,从多到少分成“红—橙—黄—绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%,即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。

业内人士认为,银行涉房贷款规模占比设置上限,是从金融端降低地产行业负债的举措,与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。预计四季度金融监管升级,金融环境趋紧,房企融资高度承压。“中秋十一”双节假期,房企或多采用促销政策,用回款对冲融资端压力。 

随着近日监管部门出台房企融资新规,设置“三道红线”控制房企有息债务的增长,这一新政开始逐步在银行机构中得到落实。

针对监管端收紧银行涉房贷款规模,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,银行涉房贷款规模占比设置上限,是从金融端降低地产行业负债的举措,与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下,预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格,放款周期将继续延长。而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30%以下,他认为,在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

许小乐也同时指出,在具体政策执行时不同城市银行体系贷款政策将呈现差异化,主流银行贷款额度将向城市基本面较好、市场较稳健的核心一二线城市倾斜,但对于短期市场热度较高引发调控加码如银川、常州、沈阳等城市,购房贷款额度将有所收紧。

实际上,今年以来,监管部门持续严格落实房地产金融政策。银保监会近日表示,“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制,助推房地产民生属性逐步回归。

受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响,各界高度关注房地产融资问题。实际上,从近期的融资情况来看,房企融资并未受到非常大的影响,尽管近期成本有所上升,但在一段时期内仍然处于中低水平。近年来的一个趋势是,中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。

贝壳研究院统计整理数据显示,2020年第三季度,境内外债券融资发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%,发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为,下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号,三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模,预计四季度增速会有所下滑。

从三季度结构来看,八九两月环比发债规模下降,且降幅逐步扩大,融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降,因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标,抢占中秋、十一双节假期市场,或多采用促销政策,用回款对冲融资端压力。

从票面利率来看,三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同,三季度境内外票面利率明显上涨,但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高,助推债券利率增高,融资低利率窗口期已过,预计四季度融资利率或将保持增长态势。

从发行期限来看,三季度境内外债券融资发行期限相对稳定,有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨,保持了上涨趋势;境外方面,债券发行期限小幅降低,外部环境高度不确定性保持,境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。

中原地产首席分析师张大伟表示,首先,从目前的实际执行情况看,房企融资的难度处于历史最低水平,平均融资利润也非常低,平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右,远远低于去年同期的6%-8%。其次,房企抓紧融资,避免政策变动。从房企融资看,越来越重视境内融资。第三,整体看,境内房地产销售有所缓和,大部分企业销售增加,但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化,加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加,但也有应对之策,加强销售加快回款或是选项之一。

  • 标签:
  • 房企
责任编辑: 安智慧 IF108

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