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央行下半年7次定调房地产市场 房企生存“冰火两重天”
来源:财界网 2019-12-05 11:25:58

日前,中国人民银行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

下半年以来,央行先后7次定调房地产市场。具体来看,7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日,央行分别在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会、2019年下半年工作电视会议、《2019年第二季度货币政策执行报告》、国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会以及《2019年第三季度中国货币政策执行报告》明确表示,“保持房地产金融政策连续性稳定性”、“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”、“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”、“按照‘因城施策’的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

11月25日,央行发布《中国金融稳定报告(2019)》,除了对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外,也给出了下一步的政策建议。该报告指出,继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,完善“因城施策”差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。同时,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房住不炒、因城施策,在房价上涨过快的地区收紧贷款,这是央行始终围绕的政策。预计2020年会根据不同城市的交易情况实施不同的贷款政策,防范金融风险。

易纲透露,目前,中国人民银行已建立起宏观审慎管理的专职部门,正在强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的宏观审慎管理,未来还将逐步拓展宏观审慎管理的覆盖面,完善宏观审慎管理的组织架构,更好地防范和化解金融风险。

多位业内人士表示,本轮房地产周期需求并未大幅下滑,从根本上支撑了房地产市场,但调控定力也强,从“房住不炒”到“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产调控仍是稳字当头。

中原地产研究中心统计数据显示,11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录,高达72次,去年同期只有20次。

在调控刷新纪录的背后是11月部分城市楼市回暖。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,资金受限倒逼更多房企选择以价换量,加快资金周转速度,年末更是积极推盘促销的业绩冲刺阶段,叠加基数走低的直接作用,销售面积和销售额增速短期回升。

西南证券首席宏观分析师杨业伟表示,房地产能够保持韧性,最根本原因是需求未出现大幅萎缩。如果房地产需求明显减少,库存会被动高企,导致房地产财务状况恶化,最终拖累房地产投资,这是之前每轮房地产调控周期中都发生过的情况。

“2020年房地产或继续处于漫长而缓慢的补库存阶段。”杨业伟认为,考虑到经济增速放缓压力,金融条件不会明显收紧,房贷利率平稳,房地产销售额将延续3%至5%的增速,补库存阶段销售平稳对房地产投资增速形成支撑,房地产市场将继续呈现强韧,为经济增长提供韧性。从更长期看,市场成交可能后劲不足。一是以供促需和以价换量力度可能在明年初减弱,若“五限”政策持续高压,销量有再度收缩的可能。二是今年土地购置持续减少,可能减量明年推盘的“粮草”,销售改善的持续性存忧。

 房地产调控将在较长时间内延续。若政策过紧致使市场过冷,调控政策可能局部反向纠偏,较可能出现在行政和信贷政策方面。各地因城施策,以落户便利和购房优惠作为“人才引进”的配套政策;减少对刚需和置换、改善需求的误伤,对“认房又认贷”政策重新考量等。此外,房地产金融政策或依然较紧。未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看,政策应提前介入,防止市场出现明显下滑。“当然,这并不是刺激,而是进行托底,可以对于重要的宏观经济变量的走势产生稳定的效果。”

 随着行业供需关系的逆转,以及楼市调控的常态化,近些年,房地产业的集中度正在加速提升。根据华创证券的报告,2019年1-10月,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结。

“房地产行业一直都是以规模为导向。”中原地产首席分析师张大伟表示,规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势,销售中也容易获得品牌溢价。所以,“房企要想提高竞争力,做大规模几乎是唯一的路径”。

近几年,调控政策持续施压,部分区域市场进入下行期,规模的加持显得更为重要。

 随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”,缩减至“30强房企”。

信托公司也越来越“挑剔”。某知名信托机构相关负责人表示,除了看房企的排名外,也对项目所在的城市、区位等有严格的要求。因为信托对投资回报率要求高,必须选择“最好的项目”。

相比之下,小型房企更容易出现资金问题。据统计,2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,涉及发行主体3个,分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月,三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工“维权”。

张大伟说,从比例来看,目前真正出现债务违约的企业数量占比很小,说明行业还没有恶化到小公司活不下去的地步。但与融创动辄启动百亿级收购相比,小房企的日子可以说相当不好过了。

他表示,行业集中度提升的趋势还将持续。“很多小企业已经拿不到地,没有冲规模的后劲,但大房企还在不断拿地。”根据中原地产的统计,今年前11月,50强房企的拿地支出已经突破2万亿,同比上涨17%,创历史新高。

“房地产业最终会变成‘巨头的游戏’。”房企人士认为,如果楼市调控不出现根本性的松动的话,未来行业有可能出现一波破产潮,其中以小房企为主。中型房企则会出现分化,“要么赶超,要么掉队。”

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  • 房地产
责任编辑: 安智慧 IF108

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