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房企融资凛冬已至 海外融资成救命稻草
来源:财界网 2019-11-12 11:12:22

“2019年,‘四处找钱’成为各大房企主旋律,不是正在融资,就是在融资的路上。”这是今年以来,媒体报道里屡见不鲜的来自房企的声音。克而瑞研究中心日前发布的数据显示,10月,95家典型房企的融资总额为864.87亿元,环比下降24.5%,同比上升17.3%。业内专家预计,未来融资调控仍将收紧,房企海外融资发债意愿仍将保持积极,行业融资集中度也将进一步提升。 

同策研究院最新数据显示,其监测的40家典型上市房企,在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元,环比大幅下跌65.80%。

与此同时,央行数据显示,9月末,房地产开发贷款余额为11.2万亿元,同比增长11.7%,增速比上年末回落10.8个百分点,为连续14个月回落。前三季度,新增房地产开发贷款为1万亿元,占同期各项贷款增量的7.7%,占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

在国内融资难度加大的背景下,房企不得不加大资金成本较高的海外融资力度。数据显示,今年三季度房企境内债权融资1653亿元,同比下降6.9%,环比下降5.6%;境外债权融资占比较第二季度上升7.2个百分点至40.5%,境外债权融资额达1291亿元,同比增长55.1%,环比增长22.7%。值得注意的是,三季度房企境外债权融资仍居高位,相比去年同期和二季度均出现了较大增长。相关专家表示,在严防资金流向房地产的背景下,四季度房企融资环境将保持从紧态势。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,9月境外债发行相对活跃,房企四季度融资压力仍较大。

据了解,资金紧张背景下,近期仍有不少房企明显加快海外发债节奏。11月7日,弘阳地产公告称,建议进一步发行于2022年到期的美元优先票据,利率9.95%,未标明融资额度。佳兆业近日也发布公告称,将发行额外2023年到期的1.5亿美元规模、利率为10.875%的优先票据,这是佳兆业半个月来第五次、今年以来第10次海外融资。据不完全统计,进入11月仅一周,房企已发布的海外融资计划规模超过23.5亿美元。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为,10月境内融资持续收紧一方面带来境内融资额的同环比下降,另一方面也导致了房企转战海外融资,10月20日之后境外融资量占据全月境外融资总量的72%。而10月融资成本持续高位则由于该月进行境外发债的企业历来融资成本较高,部分中小型房企融资成本较年初上升,导致10月境外融资成本较高。

据中原地产研究中心统计,今年以来,恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳、正荣、阳光城、朗诗、新湖、泛海、当代置业、融信等房企美元融资成本超过10%。与此形成鲜明对比的是,9月,万科面向合格投资者公开发行规模25亿元的住房租赁专项公司债券(第二期),融资成本3.55%,为业内最低;龙湖发行规模8.5亿美元的10年期投资级优先票据,票息3.95%,创近两年民企10年期美元债票息新低。

联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖分析称,房企外部融资方面,国内贷款是重要渠道,占比约12%。小房企所获支持较少,更多依靠非标融资。

“有些小房企非标融资占资金来源50%,整个行业约25%。销售回款仍是大头,占比超过四成,但‘房住不炒’影响较大。”李奇霖表示。

据悉,由于当前房企融资调控收紧,融资成本上升,房企面临较大资金压力,部分中小房企已经宣布破产,未来破产的情况还会持续发生。人民法院公告网的公告显示,截至11月6日,2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过420家。据统计局年鉴,相比去年一年破产的458家,今年房企破产速度明显加快。进入11月,截至6日就有14家房地产企业宣告破产。

华泰证券地产首席分析师陈慎指出,随着行业融资监管持续,规模房企的融资优势正在进一步凸显,预计未来行业融资集中度将进一步提升。同时,具备融资优势的优质房企有望把握新一轮的行业供给侧改革机遇,为集中度的持续提升奠定基础。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,融资金额大幅下滑更多是季节性因素,因为年关将至,房企开工意愿减弱,导致需求减少。不过,不可否认的是,房企确实面临较大的融资压力,随着政策加码,“缺钱”可能会是一种常态。

央行公布的数据显示,房地产领域贷款增速则连续14个月回落,9月末,人民币房地产贷款余额为43.3万亿元,同比增速为15.6%。前三季度,新增人民币房地产贷款4.6万亿元,占同期人民币新增贷款量的33.7%,与去年全年水平相比低6.2个百分点,降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元,同比增长11.7%,增速比上月末低1.7个百分点。前三季度,新增房地产开发贷款为1万亿元,占同期各项贷款增量的7.7%,占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为,目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快,占比高的时候有些城市甚至超过50%,银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看,占比降至24.1%,是相对比较合理的水平。根据多年观察,25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下,这一数据都在30%以上。

与此同时,信托的融资额度也快速下降。11月9月,用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计,10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品,环比减少27.12%;成立规模为956.67亿元,环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因,房地产信托共募集资金281.72亿元,环比下滑60.47%。报告认为,房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后,海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计,仅11月5日这一天,房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元,8月为15.8亿美元。10月数据显示,累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日,2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元,相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化,主要在6%-15%之间。

张大伟表示,美元债对于房地产企业来说,并非主要资金来源,整体政策影响看,2019年二季度后房企大额度融资减少,房企抢地现象也开始减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将非常大。今年特别是下半年开始,房企明显更加关注资金链的安全,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看,信托与海外融资,都是规范而不是全面暂停,对于中小房企来说,对于高负债率房企来说,未来预计融资难度将非常大,但是对于大型企业来说,影响相对有限。

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  • 房企融资
责任编辑: 安智慧 IF108

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