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土地市场量价齐跌 放缓节奏有助于房企控制风险
来源:财界网 2019-08-14 10:17:30

8月13日,中国指数研究院发布的数据显示,上周(8月5日~8月11日),监测的40个主要城市土地推出量环比减少26%,成家量环比减少27%,出让金总额较前一周减少46%。其中20个城市无土地推出,21个城市无土地成交。

住宅用地推出方面,40个主要城市推出住宅用地46宗,较上周减少31宗,推出面积238万平方米,较前一周减少196万平方米。其中,天津推出43万平方米,为推出量较大的城市。成交方面,成交住宅用地58宗,较前一周减少20宗,成交面积268万平方米,较前一周减少206万平方米。西安成交49万平方米,为成交量较大的城市。

总的来说,住宅用地成交总金额469亿元,较前一周减少420亿元,杭州收金居前。

这一情况也延续了7月的势头。克而瑞地产研究院发布的数据显示,7月土地市场量价齐跌。

数据显示,7月份,全国300城经营性土地成交建面17892万平方米,同、环比跌幅都在10%以内;平均楼板价2702元/平方米,环比下跌11%,同比仍涨6%;平均溢价率降至12.9%,同环比分别下降4.7个百分点和6个百分点;土地流拍持续发酵,如广州月内又有3宗地因出让底价较高而流拍,市场热度持续走低。其中,一、二线溢价率环比降幅都在10个百分点以上,三四线溢价率环比小幅回落至17.5%,地市回归平稳。

分城市看,一线城市土地市场成交371万平方米,环比上涨3%,同比涨81%;平均楼板价跌至11789元/平方米,同环比分别下降48%和40%。不过,广州土地成交依旧活跃,月内共计出让13宗地,7宗商办地块均底价成交,6宗宅地用地分别位于增城区和南沙区。上海仅一幅位于闵行的商办用地溢价率达26%,其余地块大都底价出让。北京丰台区的商住用地则以79.4亿元的总价成交,溢价率达19%。

业内人士称,整体而言,上半年积极补充土储之后,放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。目前土地市场已出现拐点,房企投资仍需更加谨慎和聚焦,警惕土拍过热的核心城市未来调控风险。

中原地产研究中心统计数据显示,7月全月,全国热点的一、二线城市合计土地成交1059宗,成交土地金额3581.7亿元,土地成交溢价率仅为12%,相比之前几个月明显下调。进入8月,土地市场降温退烧趋势继续蔓延。8月首周,全国成交单宗5亿元以上地块仅32宗。其中,底价成交的数量高达18宗,6宗土地溢价率仅为1%左右,仅4宗地块溢价率超过30%。

具体来看,上述底价成交的地块中,不乏前期土拍市场十分火热的一、二线热点城市。以杭州市为例,近期,杭州市富阳区银湖街道高桥村出让一宗地块,规划建筑面积约为38.08万平方米,成交总价约为33.09亿元,成交溢价率为0。成都市成华区保和街道办事处东虹路社区出让一宗地块,规划建筑面积约39.43万平方米,成交总价约27.19亿元,成交溢价率为0。

中原地产首席分析师张大伟表示,从土地市场情况看,最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。4月开始,一、二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿元以上,溢价率也保持在20%左右。从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产拿地政策造成了一定影响。他预计,在7月份房企融资全面收紧的预期下,热点城市土地溢价率开始明显下调,8月份土地市场继续降温明显。如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

进入7月,多数上市房企拿地积极开始减弱,其中不乏龙头房企。克而瑞研究报告显示,规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上,拿地态度谨慎。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳下半年减缓投资意图明显,单月仅新增2幅和3幅土地。

1-7月,土地货值破千亿的企业仅14家,比上月没有增加,整体投资步伐放缓。其中,卓越、弘阳等企业单月拿地金额均小于其上半年均值。城市选择上,百强房企新增土储中有50%建面位于一、二线城市,投资逐步聚焦高能级城市,中梁等此前专注三四线的企业持续在二线落子。

克而瑞指出,7月以来,房地产市场加速转冷,供货压力进一步加剧,市场需求明显不济。土地市场更为严峻,在融资收紧、热点城市调控政策频出之下,土地成交量价齐跌,溢价率连续3个月回落,反映了当前房企拿地态度趋谨,百强拿地销售比仅为0.4。

业内人士称,整体而言,上半年积极补充土储之后,放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。目前土地市场已出现拐点,房企投资仍需更加谨慎和聚焦,警惕土拍过热的核心城市未来调控风险。

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责任编辑: 安智慧 IF108

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