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房价,是不能比较的
来源:商界 2019-06-18 10:03:07
  很多人经常会问我一个问题,中国房价目前是不是太贵了,是不是已经站在了历史的最高点,要开始往下走了。

  如果我追问得出这个结论依据的时候,很多人会直接把国内的城市和国外的城市进行比较,这次去苏州的时候,正好被一个朋友问:"苏州这样的国内二线城市最多也就新一线,凭什么房价比国际知名的波士顿比还要贵呢。"

  我觉得这个问题还挺有趣的,我们可以来聊一聊。

  01

  可能很多人对于波士顿这样的城市还不太了解,我先简单介绍下。

  波士顿是美国东北部新英格兰地区最大港口城市,马萨诸塞州首府,是世界著名的学府聚集地,市内有16所大学,比如我们所熟知的哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学、马萨诸塞理工学院等都在此汇聚,还有国家航空与宇航局电子研究中心等重要科研机构。也正是汇聚了如此众多的牛校,导致波士顿有些城镇25岁以上的人口中,50%有硕士及以上学历,因此,波士顿被称为美国的"雅典",是美国的文化之都。

  我们经常说,一个城市如果受高等教育的人越多,大学越多,它吸引到的科研中心和优秀的企业就越多,好的就业机会就越多,如此形成一个正向循环,因为有众多顶级的人力资源,也注定了波士顿从骨子里透出的傲气:

  波士顿是美国第三大金融中心,作为全球财富管理中心之一,是美国最大的基金管理中心,拥有许多著名的投资管理公司,比如富达公司、道富集团等。

  波士顿共有33家医院,代表了美国最好的教学与研究医院,包括麻省总医院、贝斯以色列女执事医疗中心、布列根和妇女医院、波士顿儿童医院、新英格兰医学中心等,这里是世界顶尖医疗资源的汇集地,更是从医者心中的圣地。

  波士顿也有很多实体经济的代表企业,比如吉列、泰瑞达(世界顶级的半导体和电子设备制造商)、新百伦等。

  波士顿目前一共诞生了8位美国总统,40位诺贝尔奖得主和30位普利策奖得主。

  换句话说,波士顿的内在基因实在是太优秀了,这样的城市注定放到全世界任何一个城市中去,都是顶级。

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  但唯一不顶级的,却是波士顿的房价,这么厉害的城市,整体的平均房价为5000美金一平方米,折合成人民币差不多是3万多,就算是波士顿的核心区域的房价,也就只有1.2万美金,相当于8万多人民币。

  我们来举个例子。

  这是波士顿还算比较市中心的一处住宅,乘坐地铁10分钟即可抵达波士顿市中心,驾车的话也仅需要二十几分钟就可到达,相当于中外环的位置,用我们的眼光看,这个项目是比较适宜居住的,后期的增长潜力较大。

  事实也确实如此,该项目在波士顿当地,受到了在波士顿工作、生活的年青一代青睐,这里也成为波士顿周边地产价值快速上升的区域之一,房价与房租都年年上升,该套住宅全部精装修,自带车库,因为租金回报率高,"以房养学"非常划算。

  好,我们最后来说下价格,2室1厅2卫,总价是42.9万美金,折合成人民币是296万,面积是92.9平米,相当于只要3.18万/㎡。

  作为比较,我们再来看看苏州。

  苏州也算是历史名城了,单看经济增长量的话,苏州真的可以说是一枝独秀,如果是以市级单位进行同纬度比较的话,常年位列第一,2018年的GDP高达1.85万亿元,但这样的经济规模还是无法跟波士顿相比,波士顿的经济规模达到了2.7万亿元,相当于苏州+无锡经济规模的总和。

  如果城市经济如此庞大,一般来说,房价也应该比较高,但是苏州房价的两级,苏州工业园区和姑苏区均价均为3.5万左右,与刚才举例的波士顿中外环的价格类似:

  因此,很多人就会说,苏州目前的房价是"站在高处了",最简单的就是拿苏州的房价直接跟波士顿进行比较,苏州的房价不应该与波士顿一个梯队,苏州贵了。

  但凡做这个假设,其实有个前提,就是房价是可以比较的,这种比较的方法很多人都在用,但在使用的时候,却很少有人会提出质疑,这种跨国际的房价比较本身到底合不合理。

  房子不仅仅是砖头+钢筋水泥的混合,房子贵不贵,最关键的还是要看地段位置和供需关系,就像我们前段时间一直在讨论的鹤岗的房价,2000~3000元每平,无人问津,而北京和上海的房产基本都要5-6万每平,但趋之者若鹜。

  03

  其实从严格意义上看,任何一栋房子都是唯一的,有固定的经纬度,因此任何两个房子的价值也都是不一样的。

  我前几天看到北京大学徐远教授给出的一个定论,叫做"房子的不可贸易性"。不可贸易品和可贸易品其实都是相对的,可贸易品指的是可以用较低的成本运输的商品,比如农产品,各种电子产品,各种工业品等,虽然各个地区,各个工厂之间的成本有高有低,但因为都是可以运输的,因此很多商品的价格最后往往都会趋同,但不可贸易品由于是不能运输,因此比较的意义就不是很大。

  比如在美国和日本,理发的成本很高,还要给小费,理个头发差不多要200元人民币,但在国内的很多城市,往往只要20~30元,但哪怕是存在这么巨大的价差,我们也得接受,因为我们不可能为了理一次发就飞一趟北京。

  房子是具有典型的不可贸易的产品,因为位置固定,没法运输,因此如果直接进行单向度比较,就不太合理。

  当然,如果从供需关系看,还是能找到波士顿房价稳定的部分原因的。

  比如虽然波士顿的综合实力非常强劲,但是城区的人口只有60万,算上所有的郊区人口,波士顿的都市圈人口只有440万。而苏州光常住人口就高达1072万,是波士顿都市圈人口的2.5倍,所以,单是一个人口因素,就很可能把苏州的房价推得很高很高,因为苏州的需求端实在太旺盛了。

  不仅如此,美国很多城市的资源分布都非常分散,很多人是不需要聚集到市中心的,住在郊区或卫星城就可以了,但是在中国的资源,往往都聚集于一二线城市的核心地段,因此在这些优质地段,房价整体来说都会被推的越来越高。

  与此同时,我们切忌采用简单的办法进行跨国的房价比较,比如我在上文所得出的波士顿的单价,就是采用了"总价/面积=单价"的算法,用得出的单价与苏州单价相比,这样虽然简单,但不科学,因为我们的面积算法不一样,在我们的产权证中,建筑面积其实是包含了住房使用面积、墙体占用面积及公摊,但在美国和香港等地区,往往采用的是实际的使用面积,是扣除公摊面积的。

  同时,还需要考虑到房产的产权在持有过程中的持有成本,我们的房地产税费主要体现在交易环节,多为一次性成本,也就是说,如果不交易,中国内地房屋持有几乎无成本,而很多国家和地区税费主要在持有环节,持有成本较高,德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等都有房产税,需要在持有期间缴纳。

  比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四千到五千的物业费,而临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.2万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费,折合人民币年均持有成本13.47万元。

  持有成本明显高于国内,这部分其实也算是隐性的"房价"。

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  在我看来,我们进行房价比较的目的,是为了找出异同,进行更深程度的分析,从而让自己作出的决策更加的科学化和合理化。

  比如说,两个不同的国家,两个不同的城市房价出现的巨大差异,可能是因为收入不一样,也可能是因为人口基数不一样,增长不一样,或是是经济规模不一样,产业布局不一样等等,原因有很多,只有通过比较,才能发现异同,然后看出其中最本质的原因,避免轻易得出不合理的论断。

  比如我们听的比较多的,就是A城市比B城市更有投资价值,因为A城市的房价只要7000元/㎡,但B城市的房价要1.2万元/㎡。

  因此,对待具体的城市,一定要把各个维度一个一个给扒出来,揉碎了看,每一个城市都是独一无二的。

  对于房价,一定是贵有贵的道理,便宜也有便宜的原因。
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责任编辑: 张强IF151
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