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掘金一体化机遇 房企重仓长三角
来源:中国房地产报 2019-06-16 12:49:29
  从1982年提出“长三角经济区”到1992年明确“长三角城市群”,长三角始终占据着全国经济的核心地位。今年的政府工作报告提出,将长三角区域一体化发展上升为国家战略,这意味着长三角的一体化发展将按下加速键。

  对房地产企业来说,区域经济的发展利好就是其布局的风向标。虽然大湾区发展势如破竹,但作为传统经济繁荣区,叠加一体化进程加速发展的红利,长三角地区目前仍然是房企布局的重要阵地。龙湖集团沪苏公司总经理温介邦认为,长三角一体化将为长三角城市群提供更多活力和发展动力。在长三角一体化背景下,城市群发展会催生大量机会,同时也带来很多变化。

  今年以来,杭州、苏州成为长三角城市群中地市最热的两大城市。根据中房智库研究员统计,截至今年5月20日,杭州土地出让金已破800亿元大关,苏州以677亿元紧随其后;在成交建筑面积上,徐州排榜首,杭州和苏州以均以491万平方米并列第二。

  核心城市的地市爆发离不开房企高涨的拿地热情。据统计,今年以来,在长三角公开市场拿地金额前十的房企分别为碧桂园、新城控股、中海地产、绿城中国、新希望地产、华润置地、融创中国、保利发展、招商蛇口和荣盛发展。

  综合2018年长三角公开市场拿地前十房企和今年以来在长三角公开市场拿地前十的房企来看,TOP10房企在长三角的拿地金额占比从2018年的21%上升到2019年前五月的27%,拿地集中度明显提升。此外,头部房企和苏浙系房企在长三角的土地储备也占有绝对优势。

  具体到典型房企来看,碧桂园的拿地金额最高,今年以来在长三角已经斥资近200亿元拿地,拿地数量18块,根据克而瑞数据显示,碧桂园也是截至今年2月在长三角未开工土地储备最多的房企,其未开工土地储备建筑面积达4768万平方米。中国恒大和绿地控股两家房企在长三角的未开工土地储备也均在2000万平方米以上。

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  楼市表现强劲刺激房企布局

  2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,销售额149973亿元,均刷新纪录。其中长三角区域就贡献了全国近四分之一的市场份额。2015年以来,长三角住宅用地成交金额和成交建面逐年上升,2018年全年成交21483万平方米,土地出让金额达到11825亿元。

  2018年至今,长三角总体土地市场已经走出“起-伏-起”的行情,今年二季度以来长三角住宅用地出让明显提速,4月份,成交楼面均价达到7845元/平方米,创下2018年以来新高。

  在长三角城市群中,上海作为唯一的一线城市,不仅是经济领头羊,也是房企总部聚集地,对房企的吸引力可见一斑。然而,目前上海地价攀升,不少房企在上海拿地“有心无力”。

  作为长三角城市群中的核心城市,杭州和苏州今年以来表现出强劲的爆发力,尤其是土地市场,吸引了众多房企攻城略地。

  根据中房智库研究员统计,杭州2019年以来的土地出让金和住宅用地成交建筑面积均在长三角重点城市中位列第一,其中土地出让金882亿元,住宅用地成交建面为491万平方米。值得注意的是,杭州2019年以来的成交楼面价已经超过上海的平均楼面价格,达到17953元/平方米。

  苏州也是今年市场较为火热的城市之一。2019年以来,其住宅用地出让金达到677亿元,仅次于杭州,但其住宅用地成交建筑面积与杭州持平,为491万平方米。

  除了杭州和苏州,长三角区域中有13个城市2019年以来的住宅用地出让金超过100亿元。整体来看,虽然重点城市住宅用地成交金额和成交建面同比下降数量居多,但整个长三角仍然保持较为强劲的楼市基本面。

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  规模房企和本土房企占先机

  长三角区域一体化发展上升为国家战略无疑给嗅觉敏锐的房企一个信号,政策利好以及部分城市出台的鼓励政策助推了房企拿地热情。自今年二季度以来,长三角地区土地市场复苏明显,部分城市土拍火热,地王频出。

  根据中房智库研究员统计,在长三角的土地竞争中,规模房企和本土苏浙系房企具备地缘优势,在土地市场占有先机。

  无论是从拿地金额看还是从未开工的土地储备面积看,万科、碧桂园、新城控股、绿地等规模房企依然占据前排位置。

  2018年,万科在长三角公开拿地耗资最多,投入总金额为499亿元。龙湖和碧桂园紧随其后,也分别斥资333亿元和332亿元拿地。2019年,房企在长三角拿地投入又有新的变化,碧桂园加大在长三角的投资力度,前五月拿地金额197亿元,拿地18幅,建筑面积达251万平方米,新城控股和中海地产分别位列第二和第三,拿地金额分别为187亿元和166亿元。

  标杆房企中,碧桂园、恒大、绿地是在长三角未开工土地储备最多的三家房企,土储建筑面积均超过2000万平方米,其中碧桂园土地储备高达4768万平方米。

  在克而瑞统计的土地货值数据中,长三角区域土储货值超过5000亿元的均为头部房企,包括绿地、碧桂园和融创中国。

  大房企之所以能够在长三角占有土地储备先机,是依赖于其全国化的深入布局和城市群的深耕。由于大房企已经具备相当规模,而规模的前提即充足的土地储备,几乎大规模房企在长三角均有广泛布局。

  相比规模房企,一些本土房企依赖地缘优势在长三角布局中抢占市场先机,例如祥生地产、弘阳地产、滨江集团等。这些房企在长三角的土地储备货值均超过800亿元,属于本土深耕型企业。如祥生地产在浙江诸暨市场份额占据大半,也因此被称为“祥半城”。滨江集团相关人士也向中房智库研究员表示,目前发展仍然聚焦浙江以及长三角区域,暂时没有大举向外扩张的计划。苏系房企弘阳地产近年快速扩张,土储布局基本都在长三角区域,区域内总土储货值接近1000亿元,占总土储超过80%。

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  外来新势力突围抢食

  除了上述提及的房企,还有一类外来新势力房企开始加速布局长三角,比如荣盛发展和新希望地产。

  荣盛发展此前主要以廊坊为中心,深耕京津冀地区,2018年,荣盛在长三角拿地6宗,建筑面积为65万平方米,在长三角拿地总耗资仅有32亿元。但是2019年以来,荣盛发展在长三角拿地提速,截至5月20日,荣盛已经在长三角公开土地市场斩获10宗地块,土地建筑面积80万平方米,累计投入83亿元,是去年全年投入的两倍多,且2019年首次进入杭州、苏州、绍兴、南通等地。凭借大的拿地力度,荣盛也成为今年以来在长三角公开市场拿地金额投入第十名。

  新希望地产也是长三角地区的新面孔。今年3月以来,新希望连续斥资约138亿元先后在长三角温州、南京、杭州等地落子。值得注意的是,2018年新希望地产销售额增长至316亿元,其中有104亿元销售额均是由温州贡献。在中房智库研究员统计中,新希望在今年以来长三角公开市场拿地金额排行榜上击败华润、融创、保利等实力房企位居第五,成为长三角区域新的“围猎者”。

  随着楼市和土地市场竞争的加剧,长三角投资风险也在聚集。从今年以来土地出让情况看,高溢价地块多集中在长三角区域。房企抢地催生高地价,而区域房价已处于高位,房企以超高价拿地赌限价放松的预期将面临挑战。在调控政策反复强调稳地价稳房价的大背景下,房企利润空间进一步被压缩。
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  • 房企
责任编辑: 刘佳 IF115
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