逾三成居民看涨房价 谁在影响房价

来源: 财界网整理2018-03-16 10:00:56
  央行:逾三成居民看涨房价

  央行发布的2018年第一季度全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示,对于下季度房价,31.4%的居民预期“上涨”,略低于去年第四季度的32.0%,48.2%的居民预期“基本不变”,9.9%的居民预期“下降”,10.5%的居民“看不准”。

  下季度居民物价预期指数为59.6%,比上季度下降4.7个百分点。其中,26.4%的居民预期下季度物价将“上升”,53.9%的居民预期“基本不变”,9.2%的居民预期“下降”,10.6%的居民“看不准”。

  报告显示,倾向于“更多消费”的居民占24.8%,比上季度回落1.4个百分点;倾向于“更多储蓄”的居民占42.5%,比上季度上升1.7个百分点;倾向于“更多投资”的居民占32.7%,比上季度回落0.3个百分点。

  房价一年涨20%到30%难再现

  全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示,房价一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了,当然下跌也很难看到。短期房价走势要区别看待。

  目前,一线城市土地供给不足,房价仍然有上涨压力;二线城市则出现分化;准二线房价还是要涨;三四线城市估计上涨后劲不足。

  从土地出让金看房价

  国家统计局公布数据,全国楼市(商品住宅)销售面积增速收窄到了2.3%。

  显然,上调房贷利率等收紧措施开始奏效了。今年2月份数据显示,居民的中长期贷款(也就是房贷),连续第10个月低于去年同期值,居民加杠杆的增速放缓。

  但是,与楼市销售持续放缓相反的是,房企拿地的热情仍然不减。最新数据显示,在2018年的前2个月里,全国50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,与2017年前两个月的4019.2亿土地出让金相比同比上涨了60.5%。

  根据最新的数据显示,在2018年的前2个月里,全国50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,与2017年前两个月的4019.2亿土地出让金相比同比上涨了60.5%。

  从历史上看,土地出让金增速,在两年高峰后的第三年,会出现下滑。2005年、2008年、2015年都曾经上演过这一幕。当然,当年也是楼市上车的好时点。

  不过,也有例外,那就是2008年金融危机后,国家推出“4万亿”救市计划。随后,土地出让金出现了连续3年增长后,才在2012年出现回落。

  过去土地供给机制似与房价息息相关,一旦房价增速下降,土地供给就立即减少。然而这一轮调控周期中当房价增速趋缓时,政府却加大了土地供给,土地出让金指标的意义将出现重大变化,对于预测房价的意义将减弱。

  从人口角度看房价

  在顺周期时,资产价格的上升,极容易增加投资者的思维惰性,过去20年的房价走势即是如此。

  但是,在房价已经到达平衡周期时,对决定房价走势的诸多因素,就有必要仔细厘清,谁是次要因素,谁是主要因素?谁对短期走势有影响,谁对中长期走势有影响?

  市场分析者认为,货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等,这些仅是次因素,也仅仅对短期房价走势构成影响。

  那么,谁才是主要因素,谁才对中长期房价走势构成影响呢?人口!

  道理很简单,任何一个城市的房价走势,短期炒买炒卖或可,但是,归根到底,取决于真实居住的需求——不管是租房子住,还是买房子住,只要真实居住的需求强烈,房价即便短期不涨,中长期依然是要涨的,而如果真实居住的需求减弱,房价即便短期大涨,中长期依然是扛不住的。

  一个城市真实居住的需求,取决于其常住人口的变化——常住人口增长了,房价必然有上涨的潜力,常住人口减少了,则房价有下跌的空间。

  而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下,谁最能挺过风暴,显然是常住人口增长的城市,谁最经不起风暴,当然是常住人口减少的城市。

  房价不会大幅上涨

  国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,从下一个阶段来看,房地产投资应该会延续比较平稳的增长,一线城市为了抑制房价过快上涨,还会有计划地推出一些土地的供应,再继续大幅上涨难度比较大。

  毛盛勇表示,1-2月份房地产开发投资增长9.9%,比上年同期有所加快,比全年也是加快的,有三个方面原因:

  第一,滞后因素。2017年土地成交额增长比较快,土地的成交价款接近50%的增长,土地成交增长很快,当年有一部分就会开工,还有的是后续开工,所以土地的成交是下一季投资的先行指标。

  第二,成本因素。除了地价上升以外,原材料的成本、人工的成本还在上升。

  第三,预期因素。现在整个商品房的成交面积在去年高位的基础上有所回落,但是全国整体来讲商品房的价格总体还比较平稳。这三个因素支撑了房地产开发的投资还保持比较平稳的增长,比上年同期略有加快。

  毛盛勇表示,经过一段时间的调控,房地产市场包括房价整体比较平稳,房地产投资也保持比较合理的增长,商品房销售面积在过去大幅增长的基础上尽管出现回落,但还是保持了一定增长。从下一个阶段来看,按照中央提出来的“房子是用来住的不是用来炒的”基本定位,加快推进多主体供给,多渠道保障,租购并举政策的推进,再加上前期房地产土地的成交面积还保持比较快的增长,房地产投资应该会延续比较平稳的增长。

  “同时,一线城市为了抑制房价过快上涨,还会有计划地推出一些土地的供应,再继续大幅上涨难度比较大。再加上现在加快推进房地产长效机制的建设,我觉得下一步整个房地产市场还是有条件保持平稳较快的发展。”毛盛勇说。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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