纯租赁地块入市后预判未来楼市的走势

来源: 财界网整理2017-12-07 09:46:12
  下半年26宗纯租赁地块入市

  租赁用地的“轮动效应”已来,自上海首宗“自持不售”的纯租赁用地出让以来,全国一些热点城市相继跟进。各地政府力推住房租赁市场发展,其背后的意义是什么?

  十九大之后,在“房租不炒”的楼市基调下,各地积极响应国家“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的号召,相继出台住房租赁市场政策和措施,通过加大供应租赁用地、集体建设用地建设租赁住房,解决租房问题,以实现“人民住有所居”的最终目标。

  政策推动下,未来租赁市场必然占有更大的市场份额,并将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下的格局,房子的居住属性正在回归。

  目前,全国至少48个城市出台租赁住房新政。从土地角度来说,目前推出租赁用地的城市暂且有6个——上海、杭州、广州、深圳、合肥、南京,并且从城市分布来看,主要集中在12个试点城市。据同策研究院统计,截止2017年11月,全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26块,官方公布12月将全部出让完毕。其中上海挂牌21宗,成功出让15宗。而后,杭州、广州、深圳、合肥、南京依次推出其城市的首宗租赁用地。但无论从推地的速度和力度来看,上海都首当其冲。

  目前,上海出台了多项住房租赁市场相关政策,《上海住房发展“十三五”规划》明确,要大力发展住房租赁市场,鼓励住房租赁消费,并将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。并且在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中明确,到2020年,上海要基本形成多主体参与、多品种供应、规划化管理的住房租赁市场体系。而供应结构上也有调整,租赁住房用地的供应比例由“十二五”期间的13%提升至41%,计划新增供应租赁住房70万套。

  另外,除了公开招拍挂方式,政府还将商办用地、工业用地改造为租赁用地。以静安区为例,区内两幅商业用地和一幅工业园区用地,调整为四类住宅用地(租赁用地),三幅地块提供总建筑面积将超20万平方米。并且,类似这种工业园区土地用于租赁住宅的方式将会在全市范围内推广,而商办住房改租赁住宅的细则已经在酝酿中,从而进一步加大房源供应。

  未来楼市的预判

  任泽平这位大神,在2014年股市低迷时成功预告了上证指数破5000点,也提出过“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等颇让市场震动的观点。

  任泽平说,房地产这个话题其实大家非常关注,争议也非常多。我是研究了17年,宏观研究了十年房地产。坦率讲,我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点,你发现都是错的。

  我不仅研究房地产,我还是有操盘经验的。为什么很多人对房地产看错呢?

  我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码是要有供求的对吧?分析的逻辑框架就错了,还在那分析什么?所以那么多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样对吧,所以说你首先要了解政策。

  第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了,房价还是无畏无惧地上涨。

  究竟怎么来理解房地产?我大致试图建立一个框架,判断房地产,包括怎么判断价格,投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨了,长期看人口;中期看土地,人流入的、最近这两年没供地的,那更有投资前景了。

  在我们的城市规划里,有一句话十年没变,叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话,控制大的,重点发展小的,但事实上你看人是怎么流动的呢?人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入,人来到了大的都市圈,而你要控制它的规模怎么办?不供地。他人来了,你不供地那价格怎么走?暴涨。

  所以这一次十九大也提出了“城市群”的概念。我其实比较建议未来要重点发展大都市圈,因为你看从上百年来城市化的经验,无论是美国欧洲日本韩国,基本的规律就是人往大的都市圈迁移,因为大的都市圈更节约土地,更节约资源、更有活力、更有效率,更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会,这是一种文明。你控制大城市规模,不让人来,不让他享受城市的文明,这是反文明的。

  我的观点一直都旗帜鲜明,就是简洁而鲜明。为什么?因为我对我自己对我团队的要求,就是所有研究第一要实战,第二个要负责。

  所以对于房地产市场我的观点也非常明确,当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候,这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

  那么按照我的框架就是长期看人口,中期看土地,短期看金融。那么从长期来说人口流入的,什么人流入啊?有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

  房企股权融资井喷

  11月,40家典型上市房企融资总额创下年内月度新高,这是自6月峰值以来的大幅突破,今年一直深陷融资难问题的房企们看似“松了口气”。

  据同策研究院监测数据显示,2017年11月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计1246.18亿元,环比2017年10月的531.43亿元增加了134.50%,绝对值超之前六月融资峰值132.52亿元,成为本年度目前为止月度融资新高。

  然而,从这些典型房企11月的具体融资情况来看,融资额的大幅提升主要是受到11月股权融资环比超60%的激增影响,而传统融资渠道继续保持收紧,融资成本依然居高不下,境内外融资环境均不宽松。因此,房企资金压力问题并没有缓解迹象,房地产融资能力之战还将持续。

  从11月融资成本来看,仅一笔发行利率低于5%,融资成本最高的一笔年利率为7.5%,其余基本维持在5%-6%之间。

  总体来看,房企融资能力之战还将持续,房地产企业也将在激烈竞争下重新洗牌。从融资方式上看,在债权融资额度无法满足企业需求,融资成本居高不下的情况下,越来越多房企寻求转让项目公司股权的方式获得资金。近几月以来的数据显示,出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式之一。

  对房企来说,短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力,企业需要积极拓宽融资渠道,但同时也要注意平衡“债与股”的财务杠杆,量力而行,对待投资人伸出的“橄榄枝”擦亮眼睛,严控融资风险。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
  • 拿起手机 扫一扫

    关注财界网官方微博

  • 扫描左侧二维码

    关注财界网官方微信

    获得更多深度财经资讯

我要评论查看所有评论
昵称:

 遵守中华人民共和国有关法律、法规,遵守《互联网新闻信息服务管理规定》。

 尊重网上道德,承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。

 您在财界网发表的言论,我们有权在网站内转载或引用。

相关新闻

版权与免责声明:

1 本网注明“来源:×××”(非财界网)的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责,本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。

2 在本网的新闻页面或BBS上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

3 相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

4 如涉及作品内容、版权等其它问题,请在30日内同本网联系。

热文排行
  • 财经
  • 股票
  • 理财
  • 综合

千股吧热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

基金岛热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

社区热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

财界网广告服务中心

广告热线:400-898-3001