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住房租赁REITs酝酿启动 证监会相关政策在制定中
来源:财界网综合 2017-09-13 11:08:50
  在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。日前,有媒体报导称,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

  从本质上看,REITs(不动产投资信托基金)属于资产证券化的一种方式。简而言之就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs的出现从本质上是政府对于房地产投资者们的一种优惠政策,它与普通房地产股票相比区别在于它付给投资者(股东)红利在付税之前(一般公司是付了税之后才付投资者红利)。

  REITs的三大特点:

  •收益主要来源于租金收入和房地产升值

  •收益的大部分用于发放分红

  •REITs长期回报率较高,与股市、债市相关性较低

  房地产价值投资,即只考虑资产的产出而不关心它们的每日定价,聚焦于资产的未来生产力,收购价格远低于“内在价值”,安全边际较高,下行风险较小而上升空间较大,追求长期稳健增长的回报。由于房地产市场之前一直处于粗放型经济模式,使得价值投资中具代表性的金融工具REITs一直发展缓慢,起步较晚,也直到近两年,REITs才赢得发展良机。

  一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。比如红星美凯龙最早于2017年5月4日对外公布拟发起类REITS计划。不过,这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人,真正公募REITs产品至今还未推出。

  中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。据了解,目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目,尤其是REITs项目。

  鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

  在相关政策的推动下,业内人士预计,住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多,尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

  事实上,REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。

  去年全国人大代表、越秀集团董事长张招兴在全国两会上递交了一份提案,建议制定房地产投机信托基金法,就RETTs的设立、运营等进行规范指引,可以有效解决RETTs在国内面临立法缺失、赋税过重、多头监管等困境。

  不少业内人士表示,资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业,未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是,今年1月,长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品,而在今年8月,链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。

  中信证券(600030,股吧)资产证券化业务线执行总经理俞强表示,不论是基于租金收益,还是基于租赁物业本身,资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理,从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模,进而推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率,从而形成住房租赁市场的长效机制。

  不过,也有业内人士表示,我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。

  孟晓苏建议,“以我们设想的中国REITs,以政府为主的优质不动产作为基础资产,由政府和原商业机构回租,保证收益,这种收益流还可以上市。这种REITs在证监会的支持下可以到深市和沪市流通,它不是上市公司,是公募基金的上市,这种上市现在银镜打开了大门。”

  未来中国真正REITs何时能落地,依然是未知数。但是目前“类REITs”产品的出现也让监管层看到了市场的渴望。
  • 标签:
  • 住房租赁,REITs
责任编辑: 李诗若 IF125
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