房地产过热的风险 疯涨暂告一段落

来源: 财界网整理2017-06-19 08:06:10
  房地产过热的五大风险

  房地产始终是国民经济的支柱产业,房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到,房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费,并与上下游企业的发展,金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系,作用更是不容忽视。例如,在房地产税尚未进入实质性进展阶段,市政债开闸并未有所突破之时,土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘,不仅影响投资与消费,也将减少财政收入,也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升,无异于中国经济硬着陆。

  但是,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了五大风险。

  风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧,在于其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。之前,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势,也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶,下半年经济下行压力加大。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。

  风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。可以看到,当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动,市场便草木皆兵。

  风险三是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大,但住宅用地整体较低,供给受到制约,这点与香港情况类似。一方面,当前中国内地主要土地是耕地,18亿亩的耕地红线不得动摇;另一方面城市大量土地又被建设用地占据,留给住宅用地的少之又少,这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。

  风险四是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题,一旦房价涨幅超出普通民众承受能力,也会拉大收入差距,加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据,自1971年至2011年的40年间,香港的基尼系数上涨了25%,从0.43升至0.537,接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨,2003年至2015年的13年中,香港整体房价上涨了4倍,同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题,都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴,避免楼市香港化至关重要。

  风险五是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时,创新是未来转型的关键,然而高房价无疑推高了创新的成本。

  疯涨可能暂告一段落

  人口调整有两个含义,一是控制人口总量,二是调整人口结构。

  5月17日,北京市委讨论通过《北京城市总体规划(2016年至2030年)》,构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构,改变北京以前单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。

  确定北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内,2020年以后,长期控制在2300万人左右。如果不控制,估计花个五六年时间,北京不废吹灰之力就会突破人口上限。

  一线城市的经济与人口结构在进行大调整。这几年北上的常住人口在下降。据李迅雷的数据,2016年,上海常住人口仅增加了4.7万人,其中,户籍常住人口增加6万人,说明外来常住人口减少了1.3万人,上海的外来人口连续两年减少。北京2016年常住人口仅增加2.4万人。

  人口到哪儿去了?回到房价相对低、落户很容易的武汉、合肥这些城市去了。这是中国逼迫资源向二线城市集中、建立全国性城市群的过程。

  此前北京动批搬迁、清查地下室,不管有多少解读,有个作用是明确的,生活成本上升,把贫民窟扼杀在萌芽状态。

  上海成本也在上升,在上海没房的人无法再打擦边球。4月24日,上海市规划国土资源局出台经营性用地出让管理规定,要求出让合同中应明确,办公用地不得建设公寓式办公(项目),商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

  上述这会赶走两类外地人,没有财富和没有技能的人。有财富的人,户口从来不是门槛。有技能的人,会有政府的支持。6月12日,北京市住建委昨日发布消息,朝阳区锦都家园自住型商品住房项目即日起启动网上申购,其中30%的房源即128套,专项面向新北京人出售。

  有人会大叫,什么?我很年轻,年轻就是财富,大城市不会不欢迎我。这是幻想,残酷的现实是:任何一个国家移民都有门槛,财富或者技能。门槛是稀缺性的衡量标准。用北京市长蔡奇的话说,城市经济结构调整,劳动力结构也会调整。

  高房价的问题

  要缓解一线城市房价上涨趋势,政策很简单。

  90年代中期以后,中国城镇化进程加快,中国开始发展出口驱动型的制造业,两个力量夹击使中国的东南沿海地区具有发展制造业和服务影响的竞争力。

  流动人口往东南沿海和中西部的核心大城市流动,随着时间推移,这个趋势是加强的。而土地的变化呢?中国一直有一个根深蒂固的观念,要搞平衡发展,而我们对平衡发展是怎样理解的呢?均匀发展。

  平衡发展是人均收入的均等化,而人均收入的均等化是在空间积聚的过程中实现的。由于我们对这个道理不理解,我们追求的是人口和经济资源均衡分布,就是通过行政手段把资源往中国的中西部导入,包括中小城市。

  土地供应指标在中西部建了大量的工业园和新城。中国的工业园建到什么程度呢?大概是每个县级单位都有一个工业园,全球的工业发展是集聚发展的,只有中国是离散发展的。

  中国绝大多数新区建设都有规划的,这个规划里面我们知道了要建多大面积,容纳多少人口。根据我们的数据,将近670多个新城,其中有人口规划的新城大概458个,规划容纳人口接近2亿。如果这不到500个新城在中国将近3000个新城里是具有代表性的话,全国新城容纳人口12亿;如果不具有代表性,保守的估计是6亿人口,意味着在全国范围内没有住房短缺的问题。

  问题在哪里?空间分布出问题了。总量是够的,问题是大量房子建在人口流出地,这是今天房地产市场面临的基本问题。

  政府建新城工业园的钱是借来的,借的钱投资下去了,没有足够的企业进驻,房子没有卖掉,结果就会出现债务问题。

  根据我们对新城的研究,2006年好像主要是沿海地区的建设量比较大,到2010年,很多的投资通过新城建设的方式拉动经济增长,大量的在中西部。

  2014年,根据收集的数据,新城的建设全国各地普遍开花,不管是数量还是面积,大量的新城建在中国中西部地区,而且这个新城会直接影响到中国的房地产供应和需求之间的差别。

  要缓解一线城市房价上涨趋势,政策很简单。必须且只有增加土地供应,增加住房供应。因为住房供应,有的时候可以不通过土地供应来增加。首先放开建设用地总量管制,吸纳人口数量和住房库存挂钩,不要再严格限制一线城市的用地。

  很多人说一线城市没有地了,一线城市真的没有地吗?东京圈的辐射半径可以达到50公里,上海大概是多少呢?大概半径在20几公里到30公里左右。如果上海未来对标东京成为都市圈的话,上海的土地供应余地还很多。

  第二,建设用地的内部,哪怕是总量不变可以动结构,包括工业和商业的比例、商业和住宅的比例。

  第三是住宅容积率的问题,未来要对标纽约,建筑形态上,在市中心一些建筑对标纽约的曼哈顿。如果容积率的问题不解决,中心城区的供应不增加,会溢出到商业成本,继而影响竞争力,最后会导致对标纽约的道路更慢。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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