房地产开发投资疯狂上涨的动力何在

来源: 财界网2017-06-17 06:40:07
  看房价数据

  最近看到一连串有关房价下跌的文章。但实地看到的情况有所区别,有的甚至还截然相反。比如近期在苏南、苏北、山东淄博、合肥等地,都出现了抢购的态势。

  涉及房地产数据的统计当中,如果不阐述清楚样本筛选方式、样本数量、计算方式,那么这些数据都存在可疑的成分,严重的有可能会错误地引导预期。如果有一些数据与常识明显相反,那么这类房地产数据很可能就涉嫌造假。

  在现阶段,很多地方出现抢地潮,抢房潮也已经蔓延到三四线城市。

  以镇江为例,6月1日,经过6个小时的拉锯战,镇江4宗地块出让收入达到62.35亿元。群雄逐鹿最热的润州区两地块(R1702和R1703),经过130余轮的竞拍,央企中海以25.2亿元的成交总价一举拿下R1703地块,楼面价9450元/㎡,溢价率110%,刷新镇江拍地以来的最高楼面价纪录。

  合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地也出现抢地潮。今年前5个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元,同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开这些企业难道明知房价将要下跌还要去抢地?这种可能性微乎其微。

  2015年和2016年,全国土地供应连续两年负增长。目前一线城市楼市库存平均只有6个月左右,远低于12个月的安全库存标准。

  再以此前北京通州、亦庄“房价下跌20%”的传言为例。伟业我爱我家市场研究院数据显示,今年5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%,通州区、亦庄开发区跌幅最大。

  此言一出,市场哗然。伟业我爱我家对此作了解释,集团副总裁胡景晖表示,由于目前市场本身交易量少,而有的业主急于成交,导致个别二手房降价明显。

  假设本来大家都在观望,成交量接近于零,突然某个小区有两个业主急于套现,挂牌价下跌20%也愿意出手,表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%,其实不过是几套房的事。

  北京市住建委官网数据显示,5月北京二手住宅环比下滑近四成,创下2015年2月以来的最低值。恰好此时,有个两限房楼盘经过5年锁盘期可以上市了,有些房主就像饿虎一样,急于套现上市。

  通州龙湖大方居近期成交的二手房中,确实有较最高点下跌20%的户型。有房产中介人员表示,龙湖大方居属于两限房,目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类:一是前期已经订下改善型目标房,但没想到3月份突然出台更严的限购政策,导致房价下跌,不过只要降幅不超过改善房的违约金,业主还是可以接受的;二是位置、户型不好的业主急于变现。

  要让房价上涨也很容易,通州一家知名房产中介公司的工作人员也表示,近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低约10%,最后的成交价仍可再商量,不过下跌20%肯定不是普遍现象。

  一线城市租金下跌,主要与产业结构调整相关,不同的区域房租截然不同。

  据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测,今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。上海房屋租赁指数办公室指出,今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,使得新增租赁需求不旺。去年上海常住人口只增加了4万人。

  这两天跟几个金融界的朋友在一起,说起某些地方房价出现的猫腻,那是层出不穷。比如,控制网签价格,再比如统计普通商品房时,把精装房和别墅排除在外,把保障房统计在内,当地的房价立竿见影掉头向下。

  这样一来,真实的房价反而成了个“大机密”。我曾经想跟个大房产服务机构合作,最后没成功,原因是对方担心“自己未来做不成生意”。

  二手房事实上大多数都存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。网签数据如果都是限签的,那么就不能代表市场的真实价格。

  房地产行业的数据质量目前存在严重问题。要想得到真实数据也很好办,把自己的房子挂牌几个星期,看有多少人问询;或者去买套房子,看有多少人在过户之前涨价涨个不停,把你当成唐僧。

  房地产开发投资逆势上涨的动力何在

  当前,在持续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。然而,全国房地产开发投资却逆势持续上涨,超出了大多数分析人士的预期。让人不禁要问:房地产开发投资逆势上涨的动因是什么?增长的动力与前景能否保持?

  首先,来看一下房地产开发投资加速增长和房地产销售增速快速回落的背离现象。

  自2016年10月新一轮房地产调控以来,全国商品房销售额增速连续7个月回落,至今年4月已回落至20.1%,增速为去年9月的一半。在此期间,房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高,至今年4月已上升至9.3%,成为稳定固定资产投资的核心动力(620005,股吧)。

  投资与销售背离现象,在房地产周期波动的历史中也曾出现过。历史上,房地产开发投资增速回落一般会滞后于销售额增速回落大约6-12个月。当前的房地产投资与销售的背离趋势仍符合这一历史规律。

  然而,当前房地产开发投资增速的回升,并不能从房屋新开工面积和施工面积的增长中找到数据支持。

  今年1-4月,全国房屋施工面积和新开工面积同比增速都没有增长。其中,占主导地位的住房施工面积增速仅为3.1%,与3月持平,较2016年全年收窄了0.1个百分点。与此同时,房屋新开工面积上涨11.1%,大幅低于上年同期增幅,较3月也回落了0.5个百分点。在这样的背景下,房地产开发投资却逆势增长,增长的动力来自于哪里?值得进一步分析和探讨。

  一方面来自建材价格的大幅攀升。根据国家统计局口径,房地产开发投资可细分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置、土地购置费和其他费用。2016年,全国房地产开发投资总额为10.26万亿元,其中建筑工程投资6.68万亿元,占比高达65%,土地购置费为1.88万亿元,占比18.3%。值得一提的是,在许多一、二线城市,土地购置费占房地产开发投资的比重在50%以上。

  从房地产开发投资的主体——建筑工程的投资增长动力看,2016年四季度以来,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口有走阔之势,建筑工程投资增速高于房屋施工面积增速的幅度越来越大,这说明建筑工程投资的增长动力可能主要来自于建材价格的上涨。事实上,二者增速裂口走阔的起点(2016年9月),正是全国螺纹钢价格大幅攀升的启动阶段,至今年3月初,螺纹钢价格上涨了大约50%以上,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口也达到了4.8个百分点。换言之,本轮建筑工程投资增长,主要的动力可能来自于建材价格的大幅攀升,而并非房屋施工面积的增长。

  另一方面来自房企土地购置费的快速增长。从房地产投资的第二大构成——土地购置费来看,2010-2016年,土地购置费占房地产开发投资的比重长期在15%-20%。今年1-4月,房地产开发投资中,土地购置费的比重由上年同期15.6%上升至17.3%,土地购置费累计增速也上升到21.2%,大幅高于房地产投资的增速,其中4月当月土地购置费环比3月增加额为393.8亿元,占总投资增加额的比重高达53%。由此可见,若扣除土地购置费投资,建安等其他投资增速是下滑的,如建筑工程投资增速为7.2%,较3月回落了0.7个百分点,换句话说,房企土地购置费的快速增长,贡献了总投资增量的主体部分。

  土地购置费的不断攀升,从近几个月来土地市场的火爆和溢价的大幅攀升也能得到佐证。首先,看土地的挂牌均价,今年5月全国100大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%,其中一、二、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%,均处于历史高位水平。其次,从实际成交土地溢价率看,5月份100大中城市平均土地溢价率为45.1%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别高达13.73%、50.51%和58.57%。特别是三线城市,土地挂牌均价同比涨幅连续两个月在100%以上,土地成交溢价率连续三个月接近60%的历史罕见高水平。可见,三线城市的土地市场仍在持续火热当中,并成为房地产开发投资逆势上涨的主因。

  土地市场溢价率的大幅攀升,并不能完全说明房地产开发企业对房地产市场前景一致看好。

  当前的土地市场有一趋势值得重点关注,随着土地成交溢价率大幅攀升,全国土地供应量和成交量的差距迅速扩张。5月,全国100大中城市住宅类供应土地325宗,连续4个月上升,地方政府供地热情高涨,但5月份实际成交土地数量为205宗,连续三个月回落,5月份未成交住宅类土地数量达到120宗。然而,从近年来数据看,虽然土地供地数与实际成交数的差距有变化,但二者的波动趋势大体保持一致。

  可以预计,经过一年多的去库存,房地产企业虽然有增加土地储备的需求和意愿,但对于高溢价土地极为敏感,一旦土地溢价率大幅攀升,土地实际成交数量就快速回落,房企在三线城市高价拿地的热情也并不如预期的那么高。这说明房企对房地产市场的中短期前景持谨慎态度——当前一二线城市房价在强力房地产调控作用下已经出现回落苗头,三四线城市房地产市场火爆行情见顶回落的概率也将大增。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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