目前的楼市价格有没有问题

来源: 财界网整理2017-04-17 08:21:23
  楼市调控

  “股权之争”尘埃落地,但作为行业领军者,市场嗅觉最灵敏的企业,万科依然还是市场关注的焦点。近期,两则有关万科的新闻报道就十分引人注目,在2016年报《致股东函》中,万科为13个项目做了计提减值准备。这被市场解读为万科已为今年楼市下跌做准备。2008年,万科减值准备金从1200万增加至12亿。事后证明,万科判断精准。另一则消息是,小米要与北京万科携手合作盖房。但随后从小米公司传出消息说,万科的方案“不值得”。貌似两则消息并无关联,但饶有意味的是,计提减值准备的13个项目全为三、四线城市的边缘新城,北京无一项目入选。

  意欲与小米合作的楼盘,乃去年12月北京土地新政(控制地王)后,万科在“招拍挂”市场上拍得的100%自持地块(只能出租)。有媒体曾算过,该项目租售比高达1:500至1:650。也就是说,万科要42至54年才能收回成本,再考虑到3年建设期,从盈利角度看很不划算。万科之所以选择小米,也就是想打包出租给第三方,一次性回笼资金。

  既然不划算,为何万科不计提减值准备?三、四线城市楼市全面回暖,为何还要计提?答案不言而喻,在万科看来,尽管北京楼市全面调控,短期内京城楼市或面临回调,但从长远看,北京房地产市场还有机会。站稳了京城楼市,对万科企业(02202)估值也好,抓住一线城市未来的机会也好,分享北京及京津冀发展红利也好,才是最大保障,不能在乎短期内得失。事实上,小米员工也这样认为。尽管万科那个项目售价仅为市场价一半,但没有产权,因而对购房人也就没有吸引力。如果该项目价格未来上涨,其资产收益全部由万科独享,与小米员工没有关系。

  万科去年销售额增长近40%,手上现金在两市近3000家上市公司中排名第二。同时,万科存货增加了将近30%,比2015年整整高了一倍,而这个数字在2014年是负数。房地产公司存货包括三部分:土地、工地(在建房)和商品房,土地占比最高。按2至3年的开发周期,万科显然继续看好未来全国楼市。但万科也看得很清楚,三四线楼市回暖是大城市资金溢出,特别是投资需求溢出使然。未来,三、四线城市(主要是中西部)人口整体外流,传统制造业在产能过剩、外需回落的背景下很难吸附人口并创造更多产出。即便大城市高房价挤出的“刚需”在三、四线城市购房,也多数不会在那里居住,未来在北京购房时还会涌向当地二手房市场。所以,尽管三、四线城市楼市全面回暖,万科还是要作计提减值准备。

  这样看,两则新闻就关联起来了。在关联逻辑的背后,正折射出当下我国楼市的调控困境,即北京“10天9调”创造了我国楼市调控历史上的纪录,力求全力遏制住所有的投资炒作需求,甚至不惜挫伤部分改善型需求。但是,无论开发商还是购房者,似乎并未因此对未来产生悲观预期。不然,小米员工大可不必拒绝万科的好意。房价不涨,甚至下跌,作长期租客有什么不好呢?

  同样,万科也不必坚守“不划算也要拿地”的生存法则,更不必在近年来地价暴涨的情况下,还要冒风险“加杠杆”。问题是,小米员工都希望获得产权住房,这样才能在北京“扎根”,才能在未来享有作为中产阶层标配的“资产收益”。对万科来说,只有站稳北京才配叫龙头,才能赢得北京未来楼市机会(包括拿地、旧改、参与公建等)。因此,预期已成为当下楼市的决定因素。

  这就是为何时隔半年不得不祭出两轮大范围调控的原因。过往调控后,一般会迎来楼市“冰冻期”,但在这两次调控前后,很多人想的是如何赶在调控前入市,甚至受调控一刀切影响的“在途单”,购房者也并不想放弃买房,而是在筹谋如何筹措资金完成交易。预期此般强化,与政策的微妙变化有关。2017年,经济主题是稳增长和(00001)防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位。同时,楼市政策强调分类调控,但去库存的地位显著上升。在热点城市或区域,调控频率和力度都在加大,但给市场的印象是在慢慢关门。比如,限购人群范围、房屋范围、区域范围和准入条件不断收紧或扩展。问题是,在经济转型阵痛期,人口向大城市迁徙,不能在大城市买房,就在大城市周边买。所以,大城市连同周边一起关门,让想扎根大城市的人产生了紧迫感。赶紧上车遂成一致预期。

  现在楼市价格问题

  "中国经济体制改革研究会副会长樊纲在一次论坛上表示,要破解房价问题需要大量的调整,不仅仅是简单的控制房价、限购,包括一些最基本的,有些更深层次的,设立财产税、房产税,经济制度、经济手段,还包括要调整城镇化发展的战略。"

  樊纲:今天晚上非常高兴再一次来到《长安讲坛》和大家相见,谈一个大家关心的热门话题,我们“房价”的问题,房地产市场怎么回事争议很多。市场上、网络上“似是而非”的说法也有很多,我首先要回应一些“似是而非”的但是非常流行的说法,我们分析一下在我们房地产背后究竟是什么问题。

  这一轮房地产的风波最突出的大概是这张图吧,“两极分化”,这次少数特大城市加上若干大城市人口集中的城市房价飞涨,年轻人都觉得很恐怖了。与此同时,三四线城市去库存,房子卖不出去。这是基本的事实吧,你先不要想你所在的城市房价怎么飞涨,你想想全国的情况,这次是最突出的,以前是特大城市泡沫涨,其他小城市也跟着涨。而这次是一方面大城市暴涨,一方面小城镇跌,一方面是供不应求,一方面是卖不出去,这是基本的事实。

  为什么?我们要解释的就是为什么,“似是而非”的说法就来了,解释“为什么”的时候各种说法就来了。

  第一说法是货币太多了。“这么多货币房价怎么能不涨呢?”这些分析师们,我们投行们、自媒体的评论家们流行的说法是中国的M2货币这么多,超过GDP多少多少,那自然房价就涨,这是一个“似是而非”的说法。

  为什么似是呢?任何价格涨跟货币总是有关系,但是反过来说,货币是一般等价物,它可以交易任何东西,所谓的大水漫灌,那个水可以流到任何一个缝隙里去,任何一个市场都可以流过去。这次货币怎么没有流到猪肉上去呢?以前食品价格上涨,没到大蒜上去?有“蒜你狠”、“豆你玩”“姜你军”,怎么没到这些上去呢?这次怎么没有到股市上去呢?钱都到楼市了怎么没去二三线城市?怎么就集中在这些大城市?

  你要说货币的问题,应该都是,货币总是和任何价格有关系,任何价格涨了后面都有货币,但是它解释不了任何问题,用货币一般等价物解释特殊的某些市场的现象解释不了。

  而且现在比起我们历史上货币相对而言不是最多的,尽管你说比例在提高,杠杆在加大,但是我们现在每年M2的增长速度是10%、11%,以前都18%、19%,很长时间是18%、19%,而我们现在不是最高的时候。这是一个解释不了问题的一个说法。

  第二说“土地贵”,这个大家听说过,房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说的话,意思是赶紧买房吧,地价都比现在的房价贵了,将来房价一定更贵。

  为什么似是而非?一般人说,土地贵自然房子贵了,因果关系好象挺明显的,土地在前,房子在后。那我要问问房地产商们,楼价贵不是你拍出来的吗?你征的地王吗?你为什么敢拍这个价?

  有一次开会我说你们房地产商们是专业人士,不要拿忽悠老百姓(43.58-1.11%,买入)的话到这说。各地限楼价,即使是拍不能超过这个楼价,十个人都举牌到这个价怎么办?你给谁?竞拍,拍出的地王,拍出的楼价高,为什么你拍?是你预计未来的房价比现在的房价还要高,所以你才敢拍那个地去。地价是个派生价格,最终的产品是那个房价,是你预期价格高,你才敢现在拍地时拍得更高。

  有的房地产商说我的预计可能错误,那就是你的错误,现在说政策变了,我当时预测继续涨,现在政策变了,现在我成问题了。最近有房地产商说这话了吧,我说那是你预计错误,你没有预期到政府见到这个情况就会采取措施。

  在后面我们会讲政府为什么采取现在的措施,政府能看着这个泡沫就鼓起来?最后崩盘?全国大危机?你没有预计到政府会改变政策,你拍了那么高的地价,你将来卖不出那么高的房子那是你预期错误的问题。楼价高了,最后房价卖不出去是一样的,该亏损就亏损了。

  从老百姓的角度就变成负产阶级,1998年的香港。当然很多人是刚需,不是投资的。危机来了房价跌了50%,你要没有卖出去楼,就是房产商的损失,该损失就损失,不要说地价高楼价一定高,楼价高不高取决于很多因素,楼价跌下来,你当时付了地钱没有人退给你。老百姓悲惨的是,我欠的银行的按揭贷款的债,财产价格还不如债务的总额高,就成了负产阶级,这就属于泡沫产生之后的问题,都属于预期错误的问题。

  政府在地的问题上有没有问题?这是我们后面要着重讲的问题,中国的地是很大的问题,首先要说现在最流行的两个说法都解释不了现在楼市的价格问题。

  讲完这个之后,我们系统把地价的问题讲一讲,把土地的问题讲一讲,因为买房子就是买地。地是最基本的资源,也是最基本的资产。很多东西的价格,包括我们制造业的成本,我们的生活成本都和地价相关,包括商业。我们买的东西其中一部分是商业的成本,商业成本中有一大块也是地价的成本。所以把土地问题稍微系统讲一讲,把各方面的问题都说一说,大家理解土地在经济学上的意义,土地在现实生活当中起的作用。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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