卖了10万亿的房子 楼市隐藏的风险

来源: 财界网2016-12-25 09:28:40
  今年全国卖了10万亿的房子

  今年房地产的很多数据,都创下了历史新高。在热点城市房价的带动下,除了今年火热的土地市场,以及名副其实的“地王”之年,今年有三组房地产数据令人侧目:

  一、10月份人民币贷款增加6513亿元,居民中长期贷款即按揭贷款增加4891亿元,按揭贷款占新增贷款的比重仍然在70%以上;

  二、1-11月份,中国商品房销售面积达到13.58亿平方米,同比增长24.3%,前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;

  三、前11个月销售额达到10.25万亿元,增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。

  国家统计局发言人在谈及房地产的时候,说了一段特别动真情的话:“房地产很重要,既是一种有居住功能的消费品,也是一种有保值增值功能的投资品,既和百姓的福祉息息相关,又对经济的增长有重要贡献,所以保持房地产市场的平稳健康发展十分重要。最近中央政治局会议提出,要加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。”

  这段话,尽管和今年5月权威人士对房地产的讲话精神仍然有出入,但可以视为对房地产的感谢语。同时,在房地产的各项数据创下新高的同时,数据向上已经疲态尽显。如果2016年是中国房地产市场最后一次盛宴的话,马上到来的2017年,房地产究竟会有怎样的表现。

  房地产是国民经济中一个不可或缺的行业,这是毫无疑问的。

  强盛如美国,房地产仍然是美国最重要的支柱产业之一。目前在美国的各行业中,房地产在GDP中所占比重仍然仅次于制造业。对于城镇化远没有完成的中国而言,如果房地产健康发展,这个行业仍然将处在一个比较好的周期。

  但,最大的问题是,房地产市场化18年来,由于各方面对这个行业赋予了太多的不可承受之重,行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题,杠杆的问题,制度建设的问题,市场信息混乱的问题,仍然处在极其野蛮的阶段,而制度建设层面的滞后,也使得这个行业的风险丛生,我最近一直强调,房地产风险是2017年中国经济面临的最大的挑战之一。

  2017年将是中国房地产非常不确定的一年,对此各方面应该有心理准备。

  中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高),最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆。投资和过度金融化一定会导致市场情绪的不理性,导致价格的暴涨暴跌。

  从今年房价的表现看,各种金融工具助推楼市不理性,从首付贷等金融产品,众筹买房,到土地市场的加杠杆行为,让房地产市场成为了投资投机的场所。

  过度的金融化使得住房的基本功能异化,住房偏离了“居住”的基本功能,而沦为基本追逐的投资工具。

  居民大量的财富过度集中在房地产领域,一旦出现调整,大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层出狠手调控过热的市场,也是为了避免房地产重蹈去年股灾的覆辙。

  所以,这一次无论是调控的力度,还是政策的真诚度,都和过去不可同日而语。管理层非常清楚,再如果打左灯又转,很有可能车毁人亡,这是一个太危险的选项,市场的降温是必然的。

  楼市隐藏的风险

  “商业营业用房”严重过剩

  分析地产数据,“商业营业用房”的库存量是办公楼的将近5倍,这些房子应该包括了住改商的面积。也就是说,里面不仅有商铺,还有商务公寓等。由于很多城市限购,所以一些开发商打擦边球,搞出了很多住改商的项目。比如今年北京销售的商品房,住改商甚至超过了住宅的面积。

  如果考虑到这个因素,房地产去库存搞了一年,成果其实非常有限。而且在高房价刺激下,新开工面积也开始大幅增长,未来将产生新的库存。

  局部住宅短缺会更加突出

  市场数据,房企购置土地的面积在减少,今年前11个月比去年同期下降了4.3%。估计很多人没有想到,大家都以为今年土地市场这么火爆,成交量必然大幅增长。

  更要命的是,去年1到11月的这项指标,是比前年同期大幅萎缩了33%的。所以,今年土地市场成交面积萎缩程度可见一斑。在北京、深圳这样的一线城市,今年住宅用地供应量都出现了显著下降。如果这种局面不改观,两三年之后部分热点城市的住宅将更加稀缺。

  可见,在热点城市控制办公楼、商业营业用房的供地,大幅增加住宅的供地,是一件刻不容缓的工作。但很多城市为了避免产生地王,反而大幅减少了住宅用地拍卖。这种南辕北辙的做法,将给未来房价大幅反弹埋下伏笔。

  从制度建设说地产市场

  与房地产市场概念相关的制度建设,至少是四个方面。第一,土地制度。配套改革视野里看房地产,首先直接关联的是我国城乡结合部还得不断扩大建成区,未来几十年中国的城镇化率还有向上走几十个点的高速发展空间,未来在几十年内还会有四亿人要从农村转到城镇来定居,建成区扩大,跟着不动产的建设和开发,相关土地的使用带有自然垄断性质,谁占了,别的主体就没法使用,这种土地的使用权和开发权怎么样在一个健康的制度之下,可持续地源源不断形成有效供给,这是根本性的问题。我们过去处理得不好,大家听到更多的批评指责是土地财政,实际上这种土地财政在中国的发生地,主要是沿海和沿海的那些中心区域,能够把土地卖出个好价钱的这些地方政府,确实在极高的程度上依赖土地财政,而另外大量的中西部的地方政府,想依赖也依赖不上,这已经造成了极度的不均衡,带出了一系列的问题。同时,又必须承认它有内在的合理性,地方政府靠山吃山、靠水吃水,它当然要在自己辖区之内的国土开发过程中间利用自己的资源禀赋,乘势运用土地的使用权,带出可能的财力来源用于支持整个开发和建设过程。这方面的制度我后面要专门说到重庆案例,看它是怎么处理的,非常遗憾,重庆案例在全国现在是孤本。

  第二要说到住房制度。住房制度其实思路早已经清晰化,就是必须双轨统筹。在我们大家都关注的商品房市场这个市场轨的旁边,必须还有保障房供给的保障轨。从1998年朱镕基同志特别强调的经济适用住房这个概念切入,到现在已经更清晰地聚拢到了以公租房和共有产权房为主要形式构建这种保障轨的供给机制。关键就是怎么能把这个有别于市场轨的保障轨上的这些有效供给,合理地形成而源源不断地真正变成实实在在的人民群众得实惠、落实共享发展的支持要素,使低收入阶层和收入夹心层,包括大量的年轻白领,摆脱在解决住房问题方面的不安和焦虑。其实这是住房制度里最关键的“托底”内容。对于双轨统筹,中央已经在总结经验的基础之上,推到了指导方针方面比较合理清晰的主打公租房与共有产权房的状态,相关工作中的关键就是怎么样落实它。

  第三个相关的制度建设,是投融资制度。大量的基础设施跟着不动产的开发,又必须配套提供宜居城市民众的“住有所居”条件,包括上述两个轨上的住房,包括这么多和我们住房相关的各种各样不动产的配套,从楼盘、小区、服务网点到城市综合体,到连片开发,到产业新城运营,这些大规模的建设里投融资机制怎样能适应创新的发展,可持续发展,怎样守正出奇?。当然这方面就要特别说到重要的PPP概念。近年从管理部门到方方面面,对此都高度重视,李克强总理几年之间以总理之尊,几十次督导有关管理部门推进PPP的创新,财政部业务部门2015年记录在案的是13次,平均一个月要1次以上。决策层对这个问题的高度关注,也带来了实际生活里我们看到的一些值得肯定的进展,但同时还有很多必须解决的问题。这些问题的解决首先还是必须从制度建设入手,涉及法治化进程、契约精神的培养,规范地设立阳光化的全套作业流程,对全流程现在越来越带有细致特征的同时,怎样删繁就简、提高效率,等等问题在PPP概念之下,都必须解决好。在政府、企业旁边,还必须要形成健康的专业机构这种力量,并要把一个个项目建设,合理地、创新地与金融市场对接,共同来形成PPP“1+1+1>;3”的绩效提升机制。

  要说到的第四个制度建设,就是税制改革。可能在座很多朋友听到税,都有天然的厌恶,社会心态要在网上看,更是这样,总体来说最好没有税,税负越轻越好。但实际上,中国要走向现代化,在房地产这方面又必须提出一个讲起来就得罪人的题目,即中央十八届三中全会明确肯定的“加快房地产税立法并适时推进改革”,到底怎样在实际生活中贯彻这个指导精神?现实的推进过程中是我们并没有看到加快,还明显地处于混沌状态,实际上已经不能符合三中全会之后政治局审批通过的财税配套改革时间表的要求。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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