房价不可能涨上天

来源: 财界网2016-10-02 18:17:39
  当前房地产市场数据

  今年1-8月份的房地产市场数据已经公布。对于这些数据,政府当然是最为开心,因为当前的房地产数据显示,当前的全国房地产市场不仅房价出现全国性全面上涨,房地产市场繁荣已经全面铺开,而且也能够保证政府年初所期望的经济增长目标达到,更是能够让不少地方政府融资平台的风险解除,让中国银行(601988,股吧)(3.40+0.29%,买入)(3.57-1.65%)体系及金融体系的风险暴露延后,让中国金融体系的系统性风险爆发延后。

  对于1-8月的房地产数据,除了全国房地产开发投资增长及房地产开发商购置土地增长可能比政府预期要差外,其他的数据显示着中国的房地产市场一片繁荣。而房地产开发投资增长放慢或与快速增长时期相比差,主要的问题在于房地产开发商如何把手中已经动工的项目完成及尽快销售出去,特别是三四线城市的房地产开发商,而不想再加大对房地产市场未来投入,甚至于有不少房地产开发商纷纷在转行,他们已经看到当前房地产市场的风险已经越来越大,对再加大房地产未来投入有点担心。

  正因为这样,尽管一二线城市地王频繁出现,但是从全国的情况来看,房地产开发商对土地购买热情太减。尽管房地产开发商对购买土地的热情由年初的负33%以上,上升到了负8.5%。但房地产开发商对购买土地的热情已经出现全面区域性转移,他们购买土地主要集中到一二线城市,房地产开发商对三四线城市的土地并不是太有兴趣。当然,现在即使是一二线城市,其土地供应问题并非是增加土地购买问题,而是有大量的土地早就囤积房地产开发商手上,在于他们如何重新开工的问题。可以看到,随着去年下半年以来的房地产市场价格上涨,特别是一线城市的房价疯狂,那些已经荒芜多年的土地都纷纷在开工。比如,在北京,我住的附近有几块已经放了5-6年没有开工的土地都纷纷在上马。所以,对许多房地产开发商来说,并非是再购置更多的土地,而是如何让手中持有土地开工卖出。

  对于1-8月份的房地产市场数据,最为耀眼的有三个方面。一是住房的价格无论是新房还是二手房都出现普遍地上涨。比如从环比来看,在70个大中城市中,新房的价格下降城市只有4个,但7月份有16个,上涨的城市有64个,但7月份为51个。环比价格变动中,最高涨幅为5.6%,最低为下降0.3%。对于二手住宅情况,在70个大中城市中,价格下降的城市有9个,上涨的城市有57个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为4.5%,最低为下降0.4%。

  也就是说,无论是新房还是二手房,国内90%以上的城市房价都在上涨。环比的情况是这样同比也是如此。房价全国性上涨,对中国这个以投资炒作为主导的房地产市场来说,只要房价在上涨,而相应的金融市场条件没有变化,即住房按揭贷款利率及首付比例仍然处于低位,就会不断地强化房价继续上涨的预期,就会吸引更多的住房投资投机者涌入市场。目前为何一些城市说要出台调控政策,投资都立即就会涌入房地产市场,就是与这些城市房价在上涨及房价上涨预期在强化有关。而全国房价的普遍上涨,也意味着所谓房地产去库存化本来就是一个假象。如果住房真的多,是库存大,房价只会下跌。所以说,房地产的去库存化完全是政府职能部分对当前房地产市场一种政策上的误判。

  上市公司卖房保壳

  上市公司借助卖房,来达到保壳的目的,这也是中国股票市场里的一个奇葩现象。不过,通过近期系列的卖房保壳现象,却不得不引起我们的深思,而上市公司卖房保壳的背后,又折射出什么样的问题呢?

  据媒体报道,*ST宁通B称,以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京西城区的两套房产,而其评估数值远远高于这两套房产的账面价值,增值幅度相当惊人。由此可见,对于这一上市公司来说,虽然企业盈利状况并未有好转,但在关键时刻,借助卖房保壳来达到保壳的目的,却是上市公司的一根救命稻草。

  实际上,纵观中国股票市场,卖房保壳并非唯一的保壳方式,而诸如地方补贴、出售资产、调整折旧年限、税收优惠等方式,也经常得到那些濒临退市边缘的上市公司运用。然而,对于上述保壳方式,并未能够从实质上解决掉企业自身的经营问题,而企业借助各种各样的手段方式来谋求保壳,试图能够更长远地占据市场中的部分资源。

  显然,这也是中国股票市场里“股市不死鸟”现象屡见不鲜的真实写照,此举也削弱了股票市场中的“优胜劣汰”功能,强化了长期亏损企业在市场中占据资源的地位。

  上市公司卖房保壳,尚且属于中国股票市场里的一个奇葩现象。但是,与之相比,更值得讽刺的是,据之前的媒体报道,约有763家上市公司的半年利润,还抵不上一套房。更有甚者,一家拥有上百人,乃至上千人的企业所创造出来的利润,还不如一个身处一线城市的房产拥有者,这也是当前国内房地产市场过于火热的真实写照。

  “脱实向虚”这已然不是一个简单的阶段性现象。然而,随着居民加杠杆现象的频繁上演,加之国内一二线房地产市场的持续疯狂,却进一步倒逼更多的资金涌向房地产市场。对此,在经济面临转型的大背景下,结合人民币贬值预期下引发的强烈资产保值增值需求,却进一步加速了国内“脱实向虚”的风险,而这对未来国内经济的转型与发展,也并非一件好事。

  房价是不可能涨到天上去的

  尽管当前中国金融市场不少方面仍不成熟、问题也不少,但是“抑制资产泡沫”更应该是房地产泡沫而不是股市或其他资产。

  我们可以看到,2014年以来,为了稳增长,央行采取了一系列降准降息等货币宽松的政策,并向市场注入大量的流动性,但是信用的扩张并没有让资金流入实体经济,而是在金融体系内空转,并涌入房地产等市场,从而引发了一线城市及部分二线城市房地产市场价格疯狂上涨,房地产泡沫迅速吹大。如果这股资产泡沫得不到抑制,不仅中国经济增长难以持续,也会给中国金融市场带来很大风险隐患。

  应该看到,造成目前中国房地产市场空前繁荣的景况,并非市场经常传说的居民手中钱太多而没有投资渠道,更深层次的原因是利用银行金融杠杆炒作。

  因为,在降准降息的作用下,2015年中国居民购买住房按揭贷款利率降到历史最低水平,使得中国居民的按揭贷款从2015年以来出现了爆炸式增长,从2011年的月均693亿元飚升到2016年上半年的月均3993亿元,增长5倍多。今年上半年居民的住房按揭贷款占GDP比重及中国居民按揭贷款月支付比重,都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。

  中国人民银行货币政策报告显示,截至今年6月底,个人住房贷款余额达到16.55万亿元,按年增长30.9%。其中,上半年增加2.36万亿元,比去年同期多增达1.25万亿元,6月末增速达32.2%,月度增量一直在创历史新高。也就是说,今年上半年通过个人住房按揭贷款,有三分之一的银行信贷资金流入房地产市场。显然,银行信贷快速增长是今年上半年房价飙升的主要推手。比如,今年上半年银行贷款增加到7.53万亿元、社会融资规模增量到9.75万亿元,居民贷款增加2.95万亿元(并占上半年整个银行贷款的比重近40%)。这都是中国前所未有的事情。也就是说,当前中国房地产市场的繁荣完全是过度使用金融杠杆的结果。这种结果不仅把房价推到了天上(如一线城市),也把不少城市的地价推到了天上,让房地产泡沫吹得更大。更为重要的是,大量的流动性在金融市场空转而不流入实体,使得民营企业投资突然全面迅速下降。如果这种局面得不到扭转,不仅中国房地产市场及金融市场面临巨大的风险,也会让中国经济增长下行的压力越来越大。

  同时,尽管央行的货币政策报告把通过个人住房按揭贷款流入房地产的资金算作流入了实体经济(过去金融统计数据没有这个概念),但实际上,在国家统计局的统计框架中,住房购买不是消费而是投资。如果住房的购买是消费,那么房价的上涨也必然会反映到居民消费价格指数上。十几年来中国房价如此飙升,中国居民消费价格指数岂不疯狂上涨?如果居民消费价格指数疯狂上涨,中国央行的基准利率能够这样一降再降吗?既然购买住房是投资,那么过度扩张的银行信贷涌向房地产市场当然是在推高资产价格,吹大资产泡沫。这也是当前无法有效遏制房地产泡沫的关键所在。所以,早前中央指出要抑制资产泡沫的重要意义就是要去杠杆,就是要抑制房地产的泡沫,否则无法让中国经济真正走上正轨。

  树不能长到天上。高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓的储蓄泡汤。也就是说,中国再不能以过度使用金融杠杆的方式推高资产价格,以此来保证GDP增长。房价是不可能涨到天上去的,中国房地产市场存在泡沫就得挤,否则就存在可能引发系统性金融危机的隐患。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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