“房子”三说 答你所想

来源: 财界网整理2016-08-08 07:23:15
  一线城市房价是否出现拐点?

  最后,近期中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,防止系统性金融风险的发生。显然,一线城市房地产泡沫吹得过大,资产泡沫过重,会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。

  7月13日,深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知,房贷利率都将调回9折,并于14日开始执行。要知道,深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折,上月突然调整到9折,已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%,银行已经开始通过提高利率折扣,而收缩投向房地产的信贷规模。

  在深圳房价暴涨的2015年,深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成,500万元以上的房贷,7成贷款占比超过70%。把杠杆用足成为在深圳买房的潮流。银行不是不知道自己承担了多少高杠杆的风险,在房价暴涨的时候,他们从中获得丰厚收益,但一旦房价下滑,银行必然会收缩银根。而一旦银行降低杠杆比例,那么深圳等一线城市的高房价又岂能维持下去?

  深圳房价已现“量价齐跌”信号,下半年一线城市房价是否出现拐点?分析者认为,这种可能性是非常大的。从政策层面上看,一线城市大多都出台了楼市调控政策,一城一策的调控将成主流。而一线城市的房价在经过去年暴涨之后,因后续入市力量已现不足。更关键的是,下半年银行会对房地产银根收紧,必竟通过高杠杆推高的房价,最后倒霉的还是银行自己。

  房贷边际杠杆

  房贷高增长能否持续?这取决于居民的偿付能力:

  中国居民负债率疾速上行,或被低估。从居民负债率来看,对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分,房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看,中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶,目前我们已离顶部不远。

  居民房贷收入比超日赶美,值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

  新增房贷销售比历史新高,岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%,16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!

  综合来看,中国房贷高增不可持续,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕!

  房市调控不会发生大转折

  下半年政策展望:房市调控不会发生大转折,但监管会加强;区域政策分化;降温土地市场;房产税和利息抵个税政策短期难以推出

  1)目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部防风险、因城施策、分类指导”。在现阶段市场分化、市场主体预期并未发生根本转变的情况下,市场监管政策将会推出,调控政策可能不会发生大的改变。如果调控政策过于频繁出台,增加市场发展的不确定性,加剧市场波动,甚至影响正常的投资和消费,增加投机者套利。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下,预计今后一段时期,政府在房地产政策方面的风格是:加强行业监管,淡化行政调控,个别地方适度干预。

  2)市场分化,政策也在区分。去库存方面,虽然统计局口径的商品房待售面积,上半年减少437万平,住宅待售面积减少1650万平,商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平,考虑到在建未售、以及已规划未开发,房地产潜在库存巨大。而上半年,一、二线城市库存去化很快,但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面,一线城市成交回归理性,调控措施效果初现,但房价上行仍存压力,政府对其监测和关注将会持续;热点二线城市需求集中释放,一致性预期下投资投机需求出现,导致供需紧张,迅速推高房价,因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。

  3)劝退国企拼地王,降温土地市场。年初我们讲“地王逻辑”,强调在“大鱼吃小鱼”的央企整合背景下,拿现金换资产,掌握充裕的土地储备,不仅在估值上占据优势,更能掌握话语权。上半年地王频现,已经引起舆论和政府的高度关注,下半年,一些城市不排除会用“行政谈话”、土地拍卖劝退央企的方式,给土地市场降温。但是不断减少的土地供应、地方政府对土地财政的依赖,决定了地王只会被推迟,难以被禁止。

  4)房产税短期不具备出台的条件。十八届三中全会提出加快房地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要推出的传闻不绝于耳。我们认为,房产税改革,应立法先行,并满足6个前提条件:一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况;二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询;三是统一界定房屋性质,由于历史遗留原因,目前仅在北京,就有央产房、军产房、经济适用房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一;四是完成房地产税改革,目前在房地产税收环节,有11个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税;五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。

  5)利息抵个税目前不是合适的推出时机。早在2003年,十六届三中全会即提出,我国个人所得税改革的方向是“实行综合和分类相结合的个人所得税制”,2011年修订个人所得税法,仅将个税起征点上调至3500元,其课税模式一直是分类所得制。十八届三中全会决定再次提出,逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制,个税改革应是箭在弦上。

  所谓“综合与分类相结合”,即是将个人收入加总计算,同时考虑到家庭类型的不同,确定税前抵扣范围。从国际经验看,税前扣除项一般包括房租、利息支出、医疗费用支出、特定的商业保险与社会保障支出等,综合考虑赡养人口、按揭贷款等情况,涵盖住房、教育、养老等多个范围。

  房贷利息抵个税符合个税整体的改革思路,需要明确的是,税前扣除不仅是房贷利息,房租也是可能的抵扣项。

  在目前的市场环境下,如果推出利息抵个税,对于房贷使用率较高的一二线城市,将会率先收益,但房价会火上浇油。高库存的三四线城市,居民杠杆率低,对去库存作用有限。因此,在目前的时点,可能不是合适的推出时机。

  6)交易税费一线城市不会上调,三四线可能先征后补去库存。目前,在房地产交易环节,有增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等6个税种。其中,对个人转让住房,免征土地增值税。交易环节税收意在打击短期投机性需求,但在供求关系紧张的市场形势下,卖方会将税费转嫁给买方,无法实现调控目的。出于对误伤刚需的担心,交易税费天然存在“天花板”,短期不具有上调的空间。而年初的契税、营业税下调,在很大程度上,已将一线城市排除在外。下半年,去库存压力大的城市可能通过“先征后补”,减少交易环节税费,鼓励购房。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
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