脱欧后的英国市场

来源: 财界网整理2016-07-18 09:07:06
  脱欧后遗症撼动英国房产市场

  英国宣布脱欧后,英镑汇率暴跌,敏锐的投资者除了看到了“血拼”的机会,更开始在英国寻找“抄底”房产的机会。不过,英国脱欧“后遗症”似乎开始爆发,房地产市场首当其冲。

  由于大量投资者提出赎回要求,英国多家地产基金近日纷纷暂停赎回,其中包括M&G公司旗下管理资产规模达44亿英镑的地产基金,英杰华公司旗下管理资产规模达18亿英镑的地产基金。紧接着,亨德森全球投资宣布暂停其英国房地产投资基金及项下支线基金的一切交易;管理3230亿欧元资产的ColumbiaThreadNeedle宣布暂停英国旗下地产基金ThreadneedleUKPropertyfund交易;加拿大人寿宣布暂停交易旗下2.22亿欧元的英国房地产基金,以保护所有投资者权益。

  ??导致上述情况发生的原因之一,或许就是分析师普遍认为的,伦敦的写字楼价格在英国脱欧3年内可能下降20%,投资者因此纷纷从房地产基金中赎回投资。

  ??这种情形不禁让人想起2008年金融危机爆发前夕,当时投资者赎回激增,导致一连串地产基金被迫暂停赎回,通过抛售资产补充流动性并进一步加剧房地产价格下行压力。在金融危机期间,房地产基金遭遇赎回潮后被迫清盘变现,对英国房价从巅峰跌逾40%起到了推波助澜的效果。

  ??其实,在英国脱欧公投前,英国央行就警告房地产基金市场存在重大风险。英国央行金融政策委员会近日发布最新一期金融稳定报告指出,商业地产是英国脱欧公投后经济面临的关键风险所在。报告指出,近年来大量外资流入英国商业地产市场,自2009年以来,外国投资者在英国全部商业地产交易中占比达到45%左右。目前英国房地产市场中一些领域的估值已经过高,尤其是伦敦地产市场。因此,英国脱欧风险已开始变得具体化,目前英国的金融稳定正面临挑战。

  不利影响随之而来

  英国互动投资公司投资部主管丽贝卡·奥基夫说,英镑贬值、房地产市场的波动和债券市场收益率大幅下降为英国经济前景蒙上了一层阴影。

  新加坡大华银行表示,“脱欧”导致市场不确定性增强,该银行已暂停向伦敦房地产市场发放贷款。

  报道还说,为应对“脱欧”带来的风险,英国央行行长卡尼表示,有可能进一步放宽货币政策。卡尼暗示,央行可能最早于本月将基本利率下调至0.5%以下的新历史低位。

  英国央行此前已宣布,降低对商业银行的资本金要求,以鼓励银行向企业和家庭放贷,以刺激经济增长。央行预计,此举将释放约1500亿英镑(约合1960亿美元)用于扩大信贷。

  英国房地产基金不会重蹈雷曼覆辙

  资产规模超29亿英镑的StandardLifeInvestments英国房地产基金宣布暂停交易,称:“退欧公投后市场面临的不确定性仍然存在,基金赎回申请明显增加,从当地时间7月4日中午12点起中止一切公开二级市场交易,以保护所有基金份额持有者的利益与投资回报”。另有两家中型房地产投资基金(Aviva旗下REITs与M&GInvestment旗下REITs)也刚宣布暂停交易。

  作为英国最大的资产管理公司之一,StandardLifeInvestments此次对于旗下基金申赎限制引发了市场不小的震动。但事实上,可能情况并不如市场中想象的那么糟糕。下面我们从英国房地产市场整体与目前StandardLifeInvestmentsREITs产品自身的两个方面来分析目前的情况。

  从StandardLifeInvestments目前持有地产项目来看,根据其2015年年报,StandardLifeInvestments持有物业皆集中在办公、零售部分,其整体市场目前仍维持在健康区间。从目前其持有主要标的资产的出租水平来看,其空置率维持在极低水平,前十大市值物业空置率约等于0,由此显示,其旗下主要地产皆为优质资产。

  但目前主要问题可能是,在短期内耗干现金资产后,StandardLifeInvestments需出售或抵押部分优质资产以获得短期流动性,这将对REITs本身在短期内造成影响。

  单个REITs除持有实体地产资产外,一般都还会持有部分现金资产(或等价物)以应对客户赎回要求,此比例在主要REITs市场一般为5%以上。但由于过去很长一段时间内,英国央行和欧央行“放水”的脚步不停,英国地产市场一直表现得欣欣向荣,REITs指数不断上行,整体市场的赎回压力一直不大,由此导致了部分公司自觉不自觉地采取了相对激进的现金持有策略,StandardLifeInvestments就在过去几年中一直将现金资产持有比例压制在了3%以下,直至2015年因担忧美国加息影响才回升至3%,但仍低于稳健水平5%。过低的现金持有比例,使得基金在公投后的赎回浪潮中迅速出现账面现金枯竭。

  但是,StandardLifeInvestments目前外部负债率并不高。从年报公布数据来看,StandardLifeInvestments外部负债率在2015年年末为28.1%,相较2014年水平有一定下降。且此数值明显低于市场35%的平均水平,更低于美国42%的市场平均水平。

  目前StandardLifeInvestments还没有清盘退市的风险。根据英国UK-REITs框架下要求,目前REITs退市只有两种可能:1)因法律违规、债务求偿等风险事件被法院强制清盘;2)经单位持有人在全体大会上以通过特别决议的形式批准清盘退市。目前来看,StandardLifeInvestments并未出现如上风险的可能,清盘退市的风险几乎不存在。
责任编辑: 杨 鑫 IF109
  • 拿起手机 扫一扫

    关注财界网官方微博

  • 扫描左侧二维码

    关注财界网官方微信

    获得更多深度财经资讯

我要评论查看所有评论
昵称:

 遵守中华人民共和国有关法律、法规,遵守《互联网新闻信息服务管理规定》。

 尊重网上道德,承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。

 您在财界网发表的言论,我们有权在网站内转载或引用。

版权与免责声明:

1 本网注明“来源:×××”(非财界网)的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责,本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。

2 在本网的新闻页面或BBS上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

3 相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

4 如涉及作品内容、版权等其它问题,请在30日内同本网联系。

千股吧热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

基金岛热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

社区热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

财界网广告服务中心

广告热线:400-898-3001