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邯郸楼市危机带给我们的警示

 手机上财界       2014-09-25 13:03:03       来源: 财界网整合
  近期,继温州、鄂尔多斯(600295,股吧)之后,楼市低迷引发的连锁反应,出现在河北邯郸这个三线城市。据报道,近期邯郸部分房企资金链断裂,十多个楼盘出现停工,非法集资规模高达93亿元。由于民间集资的本金和利息出现兑付危机,大批债权人浮出水面。

  邯郸楼市危机也引发了人们对三四线城市高库存风险的恐慌。但调查发现,与温州、鄂尔多斯(600295,股吧)、邯郸等三四线城市不同的是,大部分三四线城市仍处于消化库存的过程。楼市崩盘言论夸大其词。

  作为中部地区一个普通的地级市,邯郸的房地产市场与高利贷乱象,颇有研究价值与典型意义。去年以来,在国内流行一种言论:三四线城市楼市泡沫严重,将要崩盘。从案例来看,确实有类似温州、鄂尔多斯(600295,股吧)、神木等中小城市房价大跌,可以说泡沫破灭。

  但房地产市场专家一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。分析称,房价泡沫的生成有两个必要条件:一是几年内价格连续大涨,二是买方多属投资投机性需求。放眼全国,2011年之前的温州和鄂尔多斯(600295,股吧)即具备这两个条件。2009年至2011年上半年,这两地房价皆上涨了二倍左右,相比2003年就涨得更多了。在房价上涨期,这两地民间资金充裕,投资投机性购房需求旺盛。

  而绝大部分三四线城市,实际情况是:住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段,市场需求以自住性需求为主。这些城市的投资投机性需求比重,远小于高潮时期的温州和鄂尔多斯(600295,股吧)。另外,房价基本没有大涨过,主要是跟着全国大势小幅上涨,总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。

  “邯郸楼市危机”,与温州和鄂尔多斯(600295,股吧)的表象不同。近几年邯郸房价涨幅不大,去年邯郸房价只比一年前上涨5%左右,而一线城市房价比一年之前上涨了三成左右。而且当地投资投机性需求,也远弱于高潮时的温州和鄂尔多斯(600295,股吧)。邯郸的这两点情况,与多数三四线城市相似。所以可以认定:邯郸楼市危机,并非房价泡沫危机。

  不过,中原地产首席分析师张大伟指出,在邯郸以及类似的三四线城市,供应绝对过剩,城镇化的速度又远远低于预期,导致去化速度明显跟不上。在这场不顾市场需求的房地产大跃进中,邯郸地方政府对房地产的高度依赖起了推波助澜的作用。

  邯郸的情况,是部分中小城市的地产生态缩影。张大伟指出,三四线城市或多或少都存在类似的问题,地方政府土地依赖严重,经过数十年的发展,供应过剩的问题暴露,遇上楼市低迷,开发商资金链紧张,背后的民间高息借贷风险容易暴露。

  事实上,在今年楼市的调整期中,开发商牵涉其中的民间借贷纠纷案件已经在大幅增加。

  上海易居研究员严跃进分析,除增加财政收入外,一些三四线城市的土地出让还承载着产业人口导入的功能,这更增加了地方政府推地的热情,但邯郸的人口可能更多流向了周边的北京、天津、石家庄等地,发展本地产业的诉求不达预期。

  研究院研究员严跃进认为,对于三四城城市崩盘论的担忧,并非空穴来风,但也不应过度解读。从三四线城市的库存量看,部分城市的去库存压力很大。可分两类情况。第一类是土地出让规模比较大,短期内难以消化。需要通过户籍制度逐渐放开等做法来消化。第二类是此类城市的投资投机因素比较重,私人资本规模比较大,一旦经济走向发生转变,就会出现“跑路”、“断供”等现象。这可以理解为一种潜在的崩盘风险。

  各方数据显示,三四线城市去库存风险正在逐渐减弱。

  严跃进认为,邯郸经济总量并不大,个别房企的破产容易“树立典型”,实际上并不能表明整个城市的楼市状况发生了根本性的恶化。可以理解为,虽然河北省整体上熬过了限购政策的寒冷期,但邯郸终究“体质”相对差,楼市运行的脚步比较踉跄。

  张大伟预测,如果资金持续紧张的话,不排除未来会有更多类似的违约事件发生。中国房地产学会的副会长陈国强则相对乐观,他指出,类似的已经爆发出来的事情会对其他开发商有一定的警示作用。为了确保回笼资金,开发商在营销策略上应该更积极灵活,以确保企业生存为第一前提。

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