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土地增值税清缴风暴破坏性多大?

 手机上财界       2014-07-08 13:54:26       来源: 财界网整理
  去年,央视报道称万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元,这在当时引发了社会热议。目前,土地增值税的清缴工作也被各地放上议事日程,下半年房地产市场或掀起土地增值税“清缴风暴”。

  近日,广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》),就清算省内房企的土地增值税提出详细要求,文件已于7月1日正式实施。同时,厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。

  征求意见稿较此前有所修订,其中规定纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的,应当在收到清算通知书之日起90日内,到主管税务机关办理清算申报。此次厦门修订的土地增值税清算新办法中,并不涉及税率调整。

  根据征求意见稿,已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的等情况,可由税务机关主动要求纳税人办理清算申报。

  三成以上房企退市

  按照1994年颁布的《土地增值税暂行条例》,目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率,税率为30%~60%,税率是相当高的。土地增值税清算细则如果严格执行,意味着房企利润的“大出血”。但实际情况是,到目前为止,房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。

  有专家和楼市业界人士表示,国内楼市在发展多年后,清算各房企的土地增值税,将成为今年广东乃至全国各地税部门的一项重要工作,而税率高达30%-60%的土地增值税,或将使得三成以上房企退市、死掉,开发商近期的降价热情也或将受到打击。

  30%-60%的征收比例太高

  “目前税局落实新的政策前提是好的,但一定要设一个过渡的方法”。中原地产项目总经理黄韬认为,该新政的实施“威胁的意味更多,只不过是再次强调而已,应该不会真正去实施”。黄韬表示,目前对于土地增值税很多开发商都是拖,慢慢做,很少开发商拿着几十上百亿去交增值税,而30%至60%的征收比例也太高了,“这是开发商从来没有遇到过的,其实15%或20%才是合理的。”

  重新调整售价

  家和地产集团副总裁张建勋认为,目前市场本身遇冷,开发商原来打算降价10%还有5%的利润可图,但政府在此时实施新政,相当于把5%的利润也拿走了,“假如资金链不紧张的话,这会降低开发商的降价冲动。当然,不排除在合理利润的情况下,开发商跑量的也会有,但主要取决于开发商资金链,如果资金充足,开发商肯定会重新调整售价。”

  将土地增值税置放在我国的整个税收体系下考量,土地增值税是我国资本利得税的一部分。税法对于资本利得应寻求何种政策性结果,对于不同的资本利得应如何分别处理,到了该重新检讨的时候了。未来的税收立法是否可以考虑,废止现在低效率的土地增值税,制定统一的资本利得税,将土地增值税纳入资本利得税统一衡量,依然发挥政策性功能的作用。土地增值税完全取消在我国还不现实,国家财政最终需要国民之间的平等牺牲。

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