中国地产过热难以持续 未来面临下行风险

来源: 财界网综合整理2016-09-30 07:19:43
  【文章导读】2016年中国经济保持平稳,火爆的房地产是重要贡献,但未来面临较大下行风险……

  中国地产过热难以持续

  海通宏观分析师姜超指出:16年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来,今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。

  他表示,中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行。

  中国新开工13年见顶,销量16年或见顶。从98年房改之后开始,中国新开工住宅套数快速增长,从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数,中国在13年已接近18.5,超过美国,接近日、韩的历史最高水平,说明以现有的城市常住人口来看,中国住宅新开工套数已经接近天花板,而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看,16年中国的住宅销量将超过1400万套,大概率也是历史顶部。

  居民拼命贷款买房。因此,16年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿,去年是2500亿,今年我们的月均房贷接近5000亿,我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看,13年的贷款占比仅为1/3,而16年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

  房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,16年或是中国地产市场的历史大顶。

  他指出,流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在15年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

  房地产或进入下行通道

  近日,中金发布研究报告称,中国8月经济数据基本符合预期,较上月数据出现小幅回升。考虑到去年基数以及今年8月比去年8月多2个工作日的因素,整体经济数据并未有明显改善。报告建议警惕商品房销售放缓风险,随着部分城市再次收紧房地产政策,下行风险愈来愈大,房地产逐步进入周期的下行阶段是大概率事件。

  住建部政策专家委员会副主任顾云昌也表示,中国房地产市场无论是销售还是投资,均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中,会出现从回暖反弹到见顶,再到降温的全过程。“今年3-4月份销售、投资等数据冲顶,意味从去年一季度以来的上升周期已经完成,此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”

  顾云昌预测称,2017年,房地产销售或将明显放缓,甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支,但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后又会出现回涨的情形。
责任编辑: 杨燕艳 IZ111
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