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土地市场激进拿地企业面临“高价地陷阱”
来源:财界网整理 2018-01-24 07:46:37
  “地王项目”成陷阱

  近日,中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

  业内专家指出,由于一线城市调控政策最为严厉,当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线,甚至三四线转移。其中,二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

  克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出,这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中,截至目前有14宗尚未开工。主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”,闲置时间已达一年以上。

  “事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市,这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域,区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为,例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”,拿地楼面价超过3.8万元/平方米,目前区域最高限价标准为4万元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

  杨科伟表示,2017年开始地方楼市调控政策不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。“因部分地王项目拿地成本过高,‘面粉贵于面包’的现象屡见不鲜,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

  安邦认购8亿元债权计划

  时间回溯到3年前,金融街以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块,溢价率50.12%,楼板价27022元/平方米,刷新上海总价地王纪录。其中C2为住宅地块、C1为商业办公地块,D地块则以办公属性为主。

  据了解,这是自2014年斥资52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”后,金融街在上海拿下的首个项目。

  资料显示,三宗地块土地总出让面积77273.7平方米,地上总建筑面积不超过326210.7平方米,地下商业建筑面积不超过24000平方米。被道路自然分割为三个地块,沿中兴路一字排开,涵括了住宅、商业、办公楼、公寓等多种产品类型。

  金融街近日公告信息显示,和谐健康保险所持公司股权比例为15.88%。作为两年前安邦入局金融街的平台之一,根据《股票上市规则》的相关规定,和谐健康保险属于公司的关联法人,和谐健康保险认购公司D地块债权计划构成关联交易。

  同时金融街公告称,本次D地块债权计划规模16亿元,债权计划存续期5年,和谐健康保险拟认购8亿元,满3年双方均可选择提前终止。和谐健康保险作为投资人,收益率每年为5.6%,债权计划存续期间公司将通过泰康资产向和谐健康保险支付不超过2.24亿元的利息。

  针对交易目的和对上市公司的影响,金融街表示,公司委托泰康资管发行D地块债权不动产投资计划,为公司日常融资活动。泰康资管发出募集说明书后,和谐健康保险按照一般商业条款与其他独立第三方投资人按照相同条件认购本次D地块债权不动产投资计划,为公平、公正的市场化原则下的商业行为。此次关联交易事宜,符合公司业务发展需要,满足公司资金需求。
  • 标签:
  • 土地市场
责任编辑: 马毓涵 IF141
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