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负债率达到13年来峰值,房地产企业该何去何从
来源:财界网 2018-07-26 16:37:08
  近日,房企年中业绩纷纷披露。大型房企的业绩依旧亮眼,但在亮丽报表的背后,房企的债务水平也攀升至了历史高位。按照以往的经验,到期债务可以通过再次举债融资和销售回款来偿还,这种“拆东墙补西墙”的做法,也是房企有实力、能够快速扩张的象征。但与以往不同的是,近来市场上融资收紧的信号却让高负债房企感受到了丝丝寒意。

  房企年中业绩亮眼

  虽然楼市调控继续加码,但得益于二、三、四线楼市去库存的成绩,房企的年中业绩报表依旧亮眼。尤其是标杆性的房企,延续着强者恒强的格局。从业绩上看,排名前列的房企分为三个梯队。第一梯队依旧是碧桂园、万科、恒大三家公司。根据三家公司的公告,前6个月销售额超过了1万亿元。而去年则是用了8个月的时间才达到万亿元的销售额。

  根据三家公司发布的公告显示,今年上半年,碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元,领先万科及恒大的3046.6亿元、3041.8亿元,稳坐销售额排行榜冠军位置,而万科和恒大之间的差距极其微小,万科仅以5亿元的微弱优势超越恒大位居第二,至年底谁将是第二名的争夺无疑将更加激烈。

  处于第二梯队的则是融创、保利这样半年销售额在2000亿元上下的企业。融创中国7月5日发布公告,2018年上半年,集团实现合约销售金额1941.9亿元,同比增长74%;合约销售面积约1211.9万平方米。保利发布的公告则显示,实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%。第三梯队则是半年销售额在千亿元上下的房企。

  负债高昂,融资收紧

  这样繁荣的背后,实际上房地产企业的扩张都是通过负债加杠杆实现的。在去杠杆的要求下,房企业绩虽然明显提升,但债务水平也攀升至历史高位,最令人担忧的是,以后通过发新债还旧债的方式似乎不灵了,融资收紧、债务攀升让房企不得不仔细盘算自己的钱袋子。

  数据显示,2017年末,60家重点房企有息负债占比达84.1%,增加3.1个百分点。2017年,总有息负债超过千亿元的房企有14家,较2016年增加6家,90%的房企总有息负债在上涨,且超过一半的企业负债增速有所增加。而2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,房企负债率已经达到了13年来的一个峰值,为2005年以来的最高位。2008年至今10年间,房地产行业整体负债率上升了将近20%。

  与负债率攀高对应的是融资渠道的收紧。对万科、恒大、绿地、碧桂园、保利地产(600048,股吧)在内的40家上市房企进行了监测研究发现,2018年5月,这40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比4月的769.12亿元下降41.43%,融资总额为近一年(2017年5月至今)最低。目前的房企融资利率超过了15%,这还是针对大型房企,中小房企根本鲜有能获得贷款的。不只是国内融资加大难度,房企海外融资额同样大幅下降。数据显示,5月份外币融资总额呈现大幅下降,环比上月外币融资总额376.12亿元下降了75.21%。

  财界网、《今日财界》手机电视平台相关分析人士认为,在房企高负债而融资收紧的背景下,偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存关键。另外从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。房企除了加大销售回款之外,也要在租购并举的政策环境下,寻求类似ABS/REITs产品的创新融资方式。
  • 标签:
  • 房地产,负债率,投资,商品房
责任编辑: 宋帅龙 IF228
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