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管清友:别再固执京沪深的房子了 这些城市是你新的“挖矿点”
来源:第一财经 2019-06-05 13:20:13
  房价一直都是全民关注的问题,这一点毋庸置疑。

  2019年两会上,房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”,房地产税的立法工作也已经箭在弦上,发出去只是时间的问题。房地产政策的变化对房价会有什么影响?2019年房价还会持续上升吗?

  很多人都记得马云曾经说过“未来房价如葱”,也曾神预测过2020年房价将迎来高位解体。但近日,对于未来的房价走势,马云发表了与以往不同的新预言——二三线城市的房价上涨迅速,十年后房价将上涨七倍。作为商业大佬,马云对未来房价的预测是否准确?中国房价到底有没有泡沫?我们又该如何判断未来中国房价的趋势?如何做出正确的投资决定?

  回答以上问题,我们需要了解影响中国房价涨跌的因素,在京沪深房市仍保持紧张的情况下,结合城市发展寻找自己投资房地产的新机会。

  预测未来房价的关键因素是什么?

  其实每种商品都一样,价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来,但房价未来的趋势预测不是简单地按供给和需求来分析,而是按时间周期来综合分析,不同周期内房价的关注点是不一样的,总结起来是:短期看政策,中期看库存,长期看人口。

  短期看政策,主要指的是货币政策和房地产调控政策。房地产的建设周期一般长达数年,短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变,最容易改变的是市场的预期和资金环境,而这些都受到短期政策的巨大影响。目前来看,我国仍处于2016年末开始的这轮政策紧缩周期,要预测短期房价反弹的拐点很简单,就是等待政策放松的信号。而目前宏观环境下行压力是存在的,但还没有出现超预期下行,所以短期来看,政策只会微调,不会出现像2009年、2012年和2015年那样大力度的宽松。

  中期看库存,包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产的需求可以在短期内发生很大的变化,但供给不可以,因为供给受到房地产建设周期的限制,从拿地到开工,从开工到完成,都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口,但供给大于需求的时候,库存就会快速增加,这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡,进而影响房价。库存越低,房价弹性越大,反之亦然。库存主要看两方面的指标:既有库存看商品住宅待售面积,潜在库存看房屋施工面积。

  从狭义库存来看,全国商品住宅待售面积自2011年以来不断走高,之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策,商品住宅待售面积大幅下降,但截至今年4月末,仍有5.1万平方米,依然不低。从广义库存来看,潜在的房地产供给更高,这些潜在库存主要在三四线城市,对全国整体的房价还是有比较大的压力,当然,一二线城市的库存大多比较低,需求比较旺盛。

  长期看人口。从根本上说,房子是用来住的,不是用来炒的。从劳动力人口上看,中国的劳动力人口红利已经开始消失,人口老龄化的趋势越来越明显。从城镇人口看,情况要稍微乐观一些,根据十三五规划,每年城镇仍将新增1600万常住人口。在城镇化率达到80%之前,城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

  奋斗与选择:京沪深的房子还要不要买?

  “一线城市容不下肉体,三四线城市容不下灵魂”,究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展,是很多人纠结的问题,纠结的一个最重要原因就是房价。一线城市的高房价的确让年轻人难以承受,很多人在等房价下跌,但结果等来的却是更激烈的上涨。往后看,京沪深的房价究竟还会不会涨?对于年轻人来说,是不是能等来更好的入手机会?

  要判断未来京沪深的房价趋势,还是要分短期、中期、长期来看,短期看政策因素,中期看土地和库存因素,长期看人口因素。

  短期看政策,一是地产调控政策,二是货币政策,这两个政策都基本处于紧缩的状态。

  从地产调控来看,目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策,还完全没有放松的迹象。北京2017年出台“317新政”,认房又认贷,非京籍需要连续5年缴纳个税,并提高首付比例,首套房普通住宅35%维持不变。上海2016年出台“沪九条”和“沪六条”,规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年,首套房首付款比例不低于35%,二套自住房首付款比例不低于50%,承诺首付款为自有资金,开征个人住房房产税。深圳2016年出台“深八条”,规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5年,首套房首付款比例不低于30%,二套自住房首付款比例不低于50%。

  从货币政策来看,短期内京沪深房地产调控政策不会松动,货币政策出现微调,但稳健中性的基调尚未发生变化,所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大,继续下跌的可能性不大,房价将逐步趋稳,伴随着政策的微调会略有反弹。

  中期看土地与库存。房价变动取决于土地,主要包括土地供应和房屋库存等。京沪深的土地可谓是寸土寸金,土地资源越来越稀缺,住房库存均处于低位,尤其是几乎没有新增土地而且库存极低的深圳。当短期政策紧缩逐步转向边际宽松的时候,中期内京沪深的房价还会有一波反弹。

  长期看人口。房价变动取决于人口,主要是常住人口数量等。常住人口产生了真实的居住需求,是长期房价变动的根本因素。京沪深的人口吸引力毋庸置疑,北京是政治中心,上海是金融中心,深圳是创新中心,如果不考虑政策因素,这三个城市的人口可能会持续地扩张,成为超级城市。

  总结一下,和国际一线城市相比,京沪深房价位居前列,但并不是最高的。短期来看,房地产调控政策没有松动迹象,货币政策只是微调,房价难有实质起色。中期来看,京沪深可售住宅用地稀缺,供不应求,当政策略有放松时,房价可能会出现比较大的上涨压力。长期来看,京沪深人口还有增长空间,高房价最后可能成为常态。

  掘金指南:下一个新一线城市在哪儿?

  在京沪深高房价可能成为常态的情况下,我们可以将投资目光更多的投向新一线城市的房地产市场,新一线城市在经济、金融、创新方面都保持较为高涨的活力,或许能够成为房地产投资的新的“矿点”。

  以苏州和重庆为例看一下新一线城市的未来房价趋势。苏州是一个被很多人低估的城市。从区位上看,苏州毗邻上海,处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置,具有得天独厚的区位优势,交通十分便利。从经济上看,苏州2017年GDP达到1.7万亿元,位居全国第七,人均GDP为16.3万元,全国第二。从金融上看,金融机构存款余额为2.85万亿元,上市公司105家,在新一线城市中仅次于杭州。另外,作为苏南模式的起源地,苏州开发区经济模式独具特色。2018年11月,苏州二手房成交均价为22941元/平方米,绝对房价并不高,处于中等水平;去化周期为1年,库存较为合理;2017年常住人口净增3.66万人,变动不大,预计房价未来比较平稳。

  重庆是一个经常被忽略的直辖市,但实际上实力很强。重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点,战略地位突出,在新一线城市中经济实力最强,重庆市2017年GDP达到1.95万亿元,仅次于北上广深。重庆的金融机构存款余额高达3.49万亿元,仅次于杭州和成都,上市公司51家,相对偏低,金融化有待提高。同时,它也是面积最大、人口最多的一个新一线城市,人才聚集效应明显,储备人才留存率高达70%。2015~2018年,重庆新建商品住宅涨幅约30%,2018年12月均价为12862元/平方米,相对较低;去化周期仅2个月,供给非常紧张;2017年常住人口剧增27万人,产生了大量的住房需求,房价有上涨潜力。

  如何避险:这几类城市的房子不能买

  过去的黄金时代各地房价都在涨,但未来的白银时代房价一定会越来越分化,有的城市房价会再创新高,但也有很多城市的房价会面临巨大风险。从历史经验来看,有风险的城市大概有以下几类:

  1、政策风险型。

  房地产的价格和政策息息相关,利好政策会导致一些城市成为热点,但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度,便很容易受到政策的精准打击,进而导致局部性的房地产危机,这是在投资中一定要避开的陷阱。

  1993年的海南房地产泡沫就是一次典型的由于政策冲击导致的局部崩盘。1988年海南独立建省,房地产投资快速增长,最高的时候增速达到225%,这种疯狂的乱局最终引来了中央的政策大棒,1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米,跌幅高达80%,烂尾楼随处可见,海南2万多家房地产公司95%倒闭。海南的例子告诉我们,房价炒作要有限度,否则会有很大的政策风险。

  2、金融风险型。

  纵观全球,每一次房地产危机都源自杠杆,当房地产杠杆比较高,大量的人是靠借债买房,房地产市场有风吹草动的时候,很容易引发房价的连锁反应,升级为房地产危机。

  温州就是典型的例子。2009年,货币政策极度宽松,投机需求在杠杆的助推下急速膨胀,温州房价疯狂上涨。随着2011年末银根收紧,温州房价也迎来了灭顶之灾。90%以上的中小企业无法续贷,民间贷款利率涨至25%,最高竟达180%,房地产开始出现整体性崩盘。

  3、产业衰落型。

  一个城市房价上涨依靠居民财富的增长和当地经济的发展,而一个城市的经济发展主要靠实体产业,尤其是主要的支柱产业,如果一个城市的支柱产业进入衰落周期,那么对这个城市的经济和房价都会造成不利影响。

  典型的就是鄂尔多斯,鄂尔多斯是全国第一产煤大市,但2012年之后,煤炭价格一路暴跌,跌幅近60%,整个煤炭产业陷入产能过剩的衰退周期,鄂尔多斯的煤炭红利终结,民间借贷风险爆发,资金链断裂,鄂尔多斯房价也随之崩盘。

  4、人口流失型。

  房地产的需求最终来自人口的增长,一般人口流入的城市房价更有潜力,反之,如果人口持续净流出,说明这个城市的经济、自然和社会环境没有吸引力,房价很难有上行空间。以乌鲁木齐为例,虽然它是省会城市,但近些年房价几乎没有涨幅,对单纯以投资为目的的购房者来说,人口流失的城市显然投资价值比较低。

  5、投机炒作型。

  虽然房地产具有一定的金融属性,但不动产流动性不佳,无法及时变现,需要经过复杂的交易过程,这就决定了房地产投资不能像股票一样炒短线。但是近年来依靠短期热点进行房地产投机的现象时常出现,比如2018年备受关注的丹东。在中央定调“房住不炒”的大背景下,短期话题炒作风险太大,千万不要逆势而为。

  以上,我们介绍了对于判断未来房价的关键要素,即短期看政策,中期看土地与库存,长期看人口,基本上对于城市的房价都可以从这些基本面进行判断。除了继续追逐京沪深的房地产市场,新一线城市也值得我们更多的关注,但是要注意避开具有一定风险性的城市。

  (作者系如是金融研究院院长、如是资本创始人,民生证券原副总裁、研究院院)
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责任编辑: 曹金 IF142
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